Александр Хрусталев: "За этот год мы стали на 20% эффективнее"

Александр Хрусталев: "За этот год мы стали на 20% эффективнее"

25 декабря 2017 г.

- Александр Анатольевич, как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка новостроек и какие тенденции можете назвать основными?

— Если говорить о московском регионе, то нынешний рынок сильно отличается от того, что был в 2016-м.

Среди главных тенденций — смещение баланса спроса и предложения. В Москве с прошлого предложение растет в большой прогрессии, и это отражается на Московской области — там начинаются проблемы с реализацией в ряде проектов.

Другой тренд заключается в том, что банки продолжают наращивать свое присутствие на рынке. Сегодня половина крупнейших девелоперов принадлежат банкам. Но у самих банков в последнее время также случаются проблемы, и пока непонятно, какова будет дальнейшая судьба их активов в недвижимости.

Положительной тенденцией можно назвать развитие ипотеки. За последний год она сильно подешевела, и ее доступность вылилась в увеличение сделок. В частности, нам это дало 16-18% дополнительных покупателей.

В целом совокупность факторов, к которым сегодня можно отнести и сложности в экономике, и внешние санкции, и зачистку банковского сектора — привели к тому, что строительная отрасль пребывает в глубоком кризисе. Он усугубляется ещё и отсутствием у покупателей денег. Если в 2016 году за собственные средства жилье покупали в среднем по рынку 60% покупателей, то теперь только 20%.

- Сегодня в отрасли происходят законодательные изменения, прежде всего касающиеся долевого строительства. Что вы о них думаете?

— Пока мы ещё живем в прежней законодательной парадигме, но с июля 2018 года ситуация сильно поменяется. Те поправки, которые тогда вступят в силу, всех очень беспокоят. Девелоперские проекты будут обходиться дороже, и, чтобы не продавать себе в убыток, застройщики начнут поднимать цены. Я думаю, уже в июле новостройки подорожают на 10%, а до середины 2019 года до 20%.

Например, среди новых требований к застройщикам то, что необходимо будет резервировать 10% от стоимости строительства. Но если у вас большой проект комплексного освоения территории, то это очень большая сумма, которую не так просто достать. При этом ещё вы теперь не сможете привлеченные средства дольщиков тратить на что-то, помимо непосредственной стройки, например, на аренду или рекламу. А ведь многие рассчитывали на эти деньги, особенно учитывая, что расходы на продажи выросли. Теперь, чтобы привлечь покупателя и продать ему квартиру, надо потратить втрое больше, чем раньше. В том числе и потому, что у людей большой выбор. Поэтому застройщикам приходится всячески выкручиваться, предлагать всевозможные акции, скидки и так далее.

Впрочем, я думаю, что повышение цен будет нивелироваться доступностью ипотеки, потому что только ипотека сможет дать поток покупателей и не позволит остановить стройки. Сейчас много крутых инициатив в части ипотеки. Например, президент предложил субсидировать ставку за рождение второго и третьего ребенка. Это будет хорошим подспорьем, потому что уже сейчас 80-90% наших покупателей — это молодые семьи с детьми или еще без них.

- А если посмотреть дальше — сейчас президентом поставлена задача перейти от долевого строительства к проектному финансированию. Как это повлияет на рынок новостроек?

— Это также отразится на цене. Надо понимать, что таких денег, которыми нужно заменить средства дольщиков, у банков просто нет. Только единицы могут позволить себе финансировать стройки. Длинных же западных денег никто по-прежнему не дает. И это тоже поспособствует уменьшению числа игроков.

- Эти изменения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков, а пока же надо решать проблемы уже существующих. Вы также участвуете в этом, например, занимаетесь проблемным ЖК "Мегаполис" на востоке Москвы. Расскажите, что там сейчас происходит?

— "Мегаполисом" занимался "Пересвет-Инвест", мы же являлись соинвестором проекта. Стройка должна была начаться еще в 2014 году, но по определенным причинам этого не произошло. Позже банк "Пересвет", кредитовавший "Пересвет-Инвест", попал под санацию, и возник риск потери актива. Мы приняли стратегическое решение спасти проект, и когда конкурсным управляющим проект был выставлен на торги, мы через техническую структуру купили его за 4,2 миллиарда рублей. Спасибо кредитору Промсвязьбанку и его акционеру Ананьеву, который лично занимался этим вопросом и помог спасти активы, ведь деньги должны вернуться в банк, а дольщики должны получить свои квартиры. Было подписано трехстороннее соглашение между ПСБ, НДВ и дольщиками, которые в итоге получили необходимые гарантии.

У нас уже есть вся необходимая документация, уже пройдены публичные слушания и сделано межевание участка. В первой половине 2018 года уже начнем строить.

- А когда закончите?

— Проект большой, он рассчитан почти на 500 тысяч квадратных метров жилья и 250 тысяч инфраструктуры. Реализовывать будем очередями, в течение семи лет.

- Также вы участвуете в решении вопроса с другим проблемным московским жилым комплексом — "Терлецким парком"…

— Да, по нему мы сейчас создали консультационный центр для дольщиков и совместно с властями подготовили дорожную карту. Мы провели экспертизу — на стройку необходимо примерно 5-7 миллиардов рублей. Ориентировочно в конце марта площадка будет передана новому инвестору, это будет структура НДВ. Ориентировочно в конце марта — в апреле будет определен застройщик, который достроит объект.

- В последние годы вы активно диверсифицировали бизнес и занимались самыми различными направлениями. Что собой представляет группа НДВ сегодня?

— Раньше в группу входило около 30 компаний по самым разным бизнесам. Сегодня осталось порядка восьми компаний. В последнее время я понял, что лучше всего у меня получается заниматься недвижимостью, и сосредоточился на ней. С ней связано сегодня процентов восемьдесят работы группы. Особое внимание я сейчас уделяю ключевой компании — "НДВ-Недвижимость". Мы меняем концепцию ее работы, занимаемся "диджитализацией", запускаем различные CRM-системы, изучаем онлайн-возможности и т.д. В том числе в начале следующего года переезжаем в новый офис в формате agile.

- НДВ начиналась как риелторская компания и по сей день риелторская деятельность остается вашим основным направлением. Изменился ли как-то риелторский рынок со временем?

— Риелторов стало меньше, многие девелоперы сейчас содержат собственные отделы продаж. Хотя, как правило, риелторские агентства продают намного качественнее. Нынешние риелторы значительно выросли с профессиональной точки зрения. Сегодня риелтор уже не просто оформитель, чтобы быть конкурентоспособным, он должен оказывать всесторонний современный сервис.

При этом риелторская прибыль уменьшилась примерно раза в два, за счет того, что себестоимость продаж сильно выросла. Если раньше можно было потратить на продажу объекта 2% от его стоимости, полпроцента из которых уходило на рекламу, то теперь только на рекламу и маркетинг уходит 3-10 %.

- Помимо новостроек, вы еще в некоторой степени занимаетесь вторичкой, но приоритет все же отдаете первичному рынку. Значит ли это, что продавать новостройки выгоднее?

— Первичкой заниматься выгоднее, но хлопотнее. Приходится внимательно изучать проект, перед тем, как заняться им. Потому что ты можешь быть добросовестным продавцом, но если застройщик по каким-то причинам не смог достроить объект, то ответственность перед покупателями будет лежать и на тебе. А таких случаев сегодня немало.

- Ранее вы планировали перевести группу на отчетность по МСФО, а позднее вывести на IPO…

— К теме МСФО мы вернемся, наверно, к середине следующего года. Сейчас у меня в приоритете "диджитализация" компании и вопросы с дольщиками "Мегаполиса" и "Терлецкого парка". И нам пока не до IPO. IPO ведь любит красивые цифры.

- Кстати, о цифрах. С какими показателями по выручке и прибыли вы завершаете год?

— Пока не готов сказать. Год еще не закончился и еще не всё подсчитано. Одно могу сказать точно — за этот год мы стали гораздо эффективнее. По соотношению вложенных и полученных средств наша эффективность выросла процентов на двадцать.

По материалам RIA новости



Материалы по теме

Рынок элитных коттеджей может столкнуться с дефицитом в ближайшие годы
Поправки в 214-ФЗ – меньшее из двух зол для девелоперов
Рынок новостроек сегодня живет в новой реальности
Строительный рынок в России находится в глубокой коме
Число проблемных проектов почти не изменилось в Москве
Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Земельная реформа в России с 1 марта 2015 года
В России будет проведена крупнейшая земельная реформа: с 1 марта 2015 года начнёт действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. Теперь приобрести землю можно будет по цене многократно ниже рыночной. Кроме того, впервые установлен перечень случаев, когда власти вправе отказать в продаже земли.
Основные виды ипотеки
В наше время ипотечное кредитование широко распространено по всей стране. Зачастую это единственный способ обзавестись собственным жильем не только для молодых семей, но и для многих других категорий граждан. Ипотечным кредитованием сейчас все больше начинают пользоваться и юридические лица. Ипотека – это выдача банком денежных средств для приобретения определённой недвижимости. Банк накладывает на недвижимость обременение до момента, пока все обязательства не будут погашены. Давайте рассмотрим виды ипотеки в нашей стране.
Как правильно купить квартиру
Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге задача не из простых. Основные действия для самостоятельной покупки квартиры.
Кризис недвижимости. Что нас ждет, что ждет Китай.

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос