Анастасия Пятова: Возврата "серых схем" в продаже новостроек мы не допустим

Анастасия Пятова: Возврата "серых схем" в продаже новостроек мы не допустим

10 апреля 2019 г.

Не только застройщикам жилья приходится активно готовиться к обязательному переходу на расчеты с дольщиками через эскроу-счета и переходу на проектное финансирование своих проектов. Эти перемены напрямую затрагивают и региональные органы власти, в чьи компетенции входит контроль долевого строительства.

Впрочем, считает Анастасия Пятова, в декабре прошлого года возглавившая Москомстройинвест, положение столичных девелоперов лучше, чем у компаний в регионах: земля в Москве стоит дороже и больше интересна банкам как предмет залога, а сами застройщики лучше знакомы со спецификой получения банковских кредитов. В своем первом большом интервью Пятова рассказала РИА Недвижимость, сколько строек жилья в Москве могут разрешить закончить без эскроу-счетов и как власти города будут помогать девелоперам адаптироваться к переменам на рынке.

– Анастасия Николаевна, вы возглавили Москомстройинвест в непростой период для девелоперов жилья – в момент, когда отрасль готовится к переходу на проектное финансирование и расчеты с дольщиками только через эскроу-счета. Что вы думаете о готовности московских компаний к новым правилам игры на рынке?

– Действительно, старая схема предусматривала взаимодействие при покупке жилья только двух участников – дольщика и застройщика. Девелопер мог воспользоваться кредитными средствами банков, если в этом была такая необходимость, а мог и не обращаться к ним. Теперь банк становится обязательным участником цепочки при покупке жилья на этапе строительства.

Чтобы понять готовность застройщиков в Москве к переходу на проектное финансирование, мы провели в марте целую серию встреч с девелоперами. Всего мы посмотрели 40 групп компаний и 266 застройщиков в рамках 584 действующих разрешений на строительство. Речь идет как о жилых площадях, так и об апартаментах и гаражах, приобретение которых также возможно с использованием механизма договора долевого участия (ДДУ).

Из 584 разрешений на строительство 505 приходится на жилье, а оставшиеся 79 – на нежилые помещения. При этом в рамках проектов, предполагающих продажу недвижимости по ДДУ и уже имеющих разрешение на строительство, можно построить примерно 7 миллионов квадратных метров, заключив около 130 тысяч договоров долевого участия.

Во второй группе оказались проекты, которые, как мы предполагаем, будут достраиваться и продаваться по старой схеме, без эскроу-счетов, потому что они попадают под критерии исключения, описанные в проекте постановления правительства России. Здесь мы получили более 300 разрешений на строительство, около 95 тысяч ДДУ на 5 миллионов квадратных метров.

Наконец, третью группу мы назвали "пограничной". В нее включены объекты, чья готовность на сегодняшний день составляет 15-20%. Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%. Всего по подобным проектам выдано свыше 60 разрешений на строительство – это примерно 14 тысяч ДДУ на 700 тысяч квадратных метров.

Важно понимать, что критерии, по которым мы оценивали проекты, окончательно не утверждены. Поэтому в случае их изменений данные могут быть скорректированы.

– Банки говорят, что российские застройщики пока не слишком активно прорабатывают вопрос получения проектного финансирования. Со столичными девелоперами ситуация похожа на общероссийскую?

– В Москве, конечно, ситуация другая, так как застройщики имеют более богатый опыт работы с банками. В рамках подготовки к переходу на эскроу-счета мы собирали не только компании с большими комплексными проектами застройки, но и с отдельными разрешениями на строительство точечных объектов. Тех, кто не знает, что надо переводить объекты на эскроу-счета, практически нет. Только от одной компании в феврале мы услышали, что она еще не обратилась в банк. Все остальные уже направили документы в кредитные организации, чтобы понять, получают ли они проектное финансирование.

– Были ли такие компании, которые не прошли стресс-тесты в банках?

– Пока рано говорить, ведь банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика. Но кредитные организации, которые присутствовали на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят.

– По статистике ЦБ, из 62 уполномоченных кредитных организаций, которые могут работать с эскроу-счетами, активно со строительными компаниями работают 11 банков. Актуальна ли эта цифра для Москвы?

– В Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Россельхозбанк, банк "Дом.РФ", "Открытие" и "СМП банк".

– Есть ли в столице застройщики, планирующие с 1 июля продавать готовое жилье?

– Три застройщика – группы "Ташир" и "Монарх", а также ФСК "Лидер" – готовы достроить текущие проекты за собственные средства. При этом пока ни эти компании, ни какие какие-либо другие не заявляли о готовности начинать реализацию новых проектов за собственные средства.

– Как власти Москвы могут помочь застройщикам пройти через переходный период адаптации к новым правилам?

– По поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание межведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков. В число задач комиссии войдут оперативное решение возникающих у девелоперов вопросов, создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования и практическая реализация этого перехода. Предполагается, что в ее состав войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

– Что вы думаете о последней редакции проекта постановления правительства России, содержащего критерии определения жилых проектов, которые разрешат достроить по старым правилам? Участники рынка много спорили насчет того, насколько они комфортны для компаний…

– Чтобы понимать, насколько удалось смягчить документ за время его обсуждения, надо вспомнить, что мы начинали дискуссию с уровня готовности для проектов в 70%. Но такой параметр показался жестким даже банкам. Кредитные организации отмечали, что при высокой степени готовности им не выгодно предоставлять финансирование застройщику, так как доходность будет невысокой. В итоге пришли к выводу, что 30-процентная готовность – наиболее приемлемый вариант, максимально комфортный для застройщиков, дольщиков и банков.

Более того, последняя редакция проекта постановления содержит отказ от сложной идеи с понижающими коэффициентами этого параметра. Для компаний, реализующих проекты комплексной застройки, планируется предусмотреть возможность завершения проектов без перехода на эскроу-счета уже при степени готовности объекта в 15%. Уровень готовности проектов системообразующих компаний должен быть 6%.

– Нет ли опасности, что после 1 июля застройщики станут активнее строить не жилье, а апартаменты, ведь в последнем случае у них не будет обязательств перейти на эскроу-счета при расчетах с покупателями?

– Год назад, в ожидании 1 июля 2018 года, застройщики массово получали разрешения на строительство, в том числе и в Москве, в надежде, что таким образом они получат портфель проектов, на который не будут распространяться изменения долевого законодательства. Что сейчас происходят с этими проектами?

– Фактически застройщики тогда сами себя перехитрили. Если они после получения разрешения на строительство не начали активные работы по проекту, то в итоге компании получат обязанность перейти на счета эскроу. В любом случае с 1 июля этого года мы обязаны выдавать заключение о соответствии многоквартирного дома критериям, определяющих степень его готовности и количество заключенных ДДУ в целях реализации норм декабрьского закона об изменениях в долевом строительстве.

Но в целом я не вижу, что кто-то нахватал разрешений на строительство и держит их в кармане, ведь тогда разрешения получали крупные компании, обладающие ресурсами для запуска новых проектов. По нашим оценкам, имеется около 100 объектов, на которые выданы разрешения на строительство, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, но к строительству которых девелоперы еще не приступили.

– Раз уже мы заговорили о градостроительно-земельной комиссии, то скажите, в целом изменились ли подходы девелоперов к проектам, с которыми они выходят на ГЗК за последний год?

– Основное изменение в работе ГЗК произошло после того, как в Москве были приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Так как любое изменение технико-экономических параметров рассматривается через призму публичных слушаний, поэтому городу и застройщикам необходимо оценивать риски, связанные с позицией местных жителей. Отказы в градостроительном развитии из-за риска непрохождения публичных слушаний в последнее время случаются достаточно часто. Как правило, большая часть таких отказов, порядка 90%, в соответствии с действующим законодательством, происходят на этапе предварительного рассмотрения вопроса. И лишь незначительная часть таких проектов, преимущественно в Центральном округе, рассматривается на ГЗК.

– Поговорим о проблемных жилых проектах в Москве. Сколько их сегодня, и сколько граждан стоят на учете как пострадавшие инвесторы?

– На сегодняшний день в нашей дорожной карте 32 проекта, по которым граждане включены в реестр обманутых дольщиков. Из них два объекта - дом "Су-155" в Нагатине и ЖК "Ново-Никольское" – уже завершены. В настоящее время ведется передача квартир гражданам.

– И какова ситуация по проблемным объектам?

– Город сам достроит 12 из 32. В качестве примера можно привести наиболее крупные долгострои. Среди них несколько проблемных объектов на новых территориях: в Щербинке, в Троицке и другие. Что касается "старой" Москвы, то можно назвать ЖК "Терлецкий парк" на Новогиреевской улице, объект на проспекте Вернадского и, конечно, всем известный ЖК "Царицыно" на 6-й Радиальной улице.

Еще 14 объектов будут достроены за счет средств инвесторов через процедуру введения нового застройщика в рамках действующего законодательства. К примеру, по данной схеме достраиваются объекты "СУ-155" в Москве.

Наконец, по шести объектам проводятся компенсационные мероприятия. Из жилого фонда, находящегося в собственности города, гражданам будут предоставлены компенсационные квартиры.

– А есть ли стройки, которые не включены в вашу дорожную карту, но вы тем не менее видите проблемы с ними?

– Да, это ЖК "Нескучный Home & SPA" в 5-м Донском проезде ООО "Строй-комплекс" и ЖК "Триумфальный" на Кременчугской улице, застройщик - ЗАО "ФЦСР". В первом случае граждане заключили 95 ДДУ, во втором – 325 ДДУ.

– Каковы перспективы возобновления строительства жилых комплексов?

– Основным кредитором строительства ЖК "Нескучный Home & SPA" является ВЭБ. Сейчас банк как потенциальный инвестор прорабатывает механизм возобновления строительства.

Застройщик ЖК "Триумфальный" признан банкротом. Даже после введения процедуры банкротства представители застройщика рассматривают возможность достройки 18-го корпуса, в котором, собственно говоря, и были приобретены квартиры дольщиками.

– Есть ли претендент на актив на Кремунчугской, ведь не компания-банкрот будет достраивать ЖК?

– Пока нет, но думаю, что найдется. Про оба жилых комплекса – и в 5-м Донском, и на Кременчугской улице – важно еще понимать, что они прилегают к реновационным кварталам, поэтому, если пересматривать вопрос об их развитии, то нужно будет увязывать его с волнами программы реновации.

– Скажите, а есть ли опасность появления новых проблемных объектов в Москве в ближайший год?

– Мы делаем все, чтобы они не появились. Сейчас у нас существует много механизмов для контроля работы застройщиков, в том числе отчетность, по которой мы смотрим графики отставания от темпов строительства и сроков ввода. Правда, в этом году отменили плановые проверки девелоперов жилья. Однако остались внеплановые и оснований для того, чтобы выйти на внеплановую проверку, у нас достаточно. В частности, если мы видим, что сроки строительства существенно, более полугода, не соблюдаются или имеются отклонения нормативов финансовой устойчивости, то мы начинаем проверять проекты более детально.

Поэтому сразу предупреждаю: если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям, определяющих степень его готовности, то для нас это будет звоночком, чтобы посмотреть на него пристальнее. Одновременно обращаюсь и к гражданам, которые планируют покупку новостройки – будьте внимательны, старайтесь работать только с системными застройщиками и не поддавайтесь на уловки и рекламу мелких, несистемных компаний!

– Как много девелоперов сейчас задерживают сроки ввода жилых проектов? Можете ли вы их назвать?

– В сегодняшних условиях мне не хотелось бы обрушивать рынок и каким-либо образом ухудшать экономику проекта, называя имена компаний. Могу сказать, что в настоящее время такие объекты находятся на контроле комитета.

Нужно также понимать, что зачастую текущие задержки в строительстве затем оборачиваются последующим наращиванием темпов, ведь стройка – это живой и быстроменяющийся процесс.

– Редевелопмент каких московских промзон сегодня активно обсуждается? Кто инвесторы этих проектов?

– Поскольку городу необходимо развивать большие территории, мы понимаем, что с таким объемом могут справиться только крупные и системные застройщики. Например, MR Group почти на 6 гектарах в производственной зоне "Павелецкая" построит жилые и социальные объекты. Также на территории этой промзоны компания "Главстрой" планируется возвести жилую недвижимость. Кроме того, в разработке у "Главстроя" находится площадка производственной зоны "Черемушки" и Даниловской набережной, где девелопер намерен построить жилье.

Группа "Инград" займется редевелопментом промзоны "Калошино" и возведет там жилые и соцобъекты.

– В последнее время было много новостей о запуске новых проектов на территории "Большого Сити", однако полная картина освоения этой площадки полностью непонятна. На какую площадь "Большого Сити" уже выдана градостроительная документация?

– Активная работа по разработке проекта развития участка с промзонами и старым жилым фондом, расположенного между Хорошевским шоссе и деловым центром "Москва-Сити", который обычно и называют "Большим Сити", проводилась в 2014 году.

Однако этот процесс был приостановлен, так как вопрос развития транспортной системы на данной территории нуждался в дополнительной проработке. Сейчас, когда у города уже есть понимание в этом вопросе – построены станции метро, МЦК, запускают северный дублер Кутузовского проспекта и Северо-западную хорду – развитие проекта возобновлено. В дальнейшем реализация концепции "Большого Сити" будет проходить путем разработки локальных проектов планировки территорий.

Сейчас нам удалось это сделать в отношении четверти участков. Всего в "Большом Сити" планируется построить порядка 6 миллионов квадратных метров недвижимости, из которых на сегодняшний день в строительстве находится порядка 1,5 миллиона "квадратов". Среди крупных девелоперов можно назвать такие компании, как "Кортрос", ПИК, Capital Group, "Монарх", MR Group и другие.

Всего же зона планировочного рассмотрения составляет 3,2 тысячи гектаров, что намного больше территории делового центра "Москва-Сити", который занимает всего 60 гектаров.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

По материалам RIA новости



Материалы по теме

Москвичи уезжают за МКАД ради нового жилья
Практикум: какую кровлю выбрать для своего коттеджа - материалы, форма, цена
Какие кровельные материалы самые популярные, сколько они стоят и в чем их достоинства, а в чем недостатки?
На ЖК «Граф Орлов» никак не отразится введение эскроу-счетов
ЖК «Граф Орлов» от компании Л1 реализован на 58,5%. Благодаря чему, оставшиеся корпуса будут достроены и сданы без использования эскроу-счетов.
Новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан вступают в силу с 1 июля. Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. При этом в ряде случаев для некоторых застройщиков всё еще остается возможность работать по старой схеме привлечения средств дольщиков.
Неделя до конца: как изменится рынок недвижимости через 7 дней?
Считанные дни остались до вступления в силу основных поправок в долевое законодательство, которые кардинально изменят финансовую схему строительства. Эксперты предрекают рост цен, уход с рынка некоторых игроков, уменьшение объемов ввода жилья и прочие катаклизмы. Участники рынка сами не знают, что ожидает их в ближайшем будущем, но надеются на лучшее. К переменам в нашей стране не привыкать.
Победители премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2019»: как создать объекты с высоким спросом
18 июня в пресс-центре МИА «Россия Сегодня» прошла пресс-конференция по итогам 10-ой юбилейной международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости».
6 июня прошла юбилейная 10-я церемония награждения международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости». Победители юбилейной премии были определены в 33 номинациях.
Отдельные застройщики в России перед обязательным переходом с 1 июля на расчеты с покупателями новостроек через эскроу-счета нашли способ продавать квартиры в недостроенных домах в обход закона, утверждают риелторы компании Active, однако опрошенные РИА Недвижимость эксперты считают, что такая схема несет в себе серьезные риски для дольщиков.
На прошедшем Петербургском международном экономическом форуме большое внимание было уделено изменениям в строительном секторе. Эксперты пришли к выводу, что переход на новую модель долевого строительства, несмотря на некоторые сложности переходного периода, окажет позитивный эффект для рынка строящегося жилья. Участники рынка уверены, что с обязательным введением эскроу-счетов покупатели будут избавлены от рисков стать обманутыми дольщиками, а это, наряду с ожидаемым снижением ипотечных ставок и повышением качества проектов, способно повысить спрос на новостройки.
Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства
Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас. Рассмотрим вариант с долевым строительством.
Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве
Покупка квартиры в современных условиях - достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос