RUcountry передает, что: Цены на новостройки в российских городах будут расти в пределах 4-5%

26 декабря 2016 г.

- Как вы оцениваете сегодняшнюю обстановку на рынке недвижимости? Какие основные тенденции и проблемы, стоящие перед застройщиком, можно выделить?

— Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек в России, то, на мой взгляд, самое страшное уже позади. Рынок стабилизировался. Падение цен и объемов сделок продолжается лишь в небольшом количестве регионов. Но есть и регионы-лидеры. Показательный пример — это Москва в старых границах, где идет серьезный рост объема сделок.

В третьем квартале этого года даже удалось переломить ценовой тренд. Наши аналитики зафиксировали рост цен на рынке новостроек комфорт-класса порядка 4,5% за третий квартал.

В целом, по данным ЦБ и АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за первые десять месяцев этого года составил 1,15 триллиона рублей, что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это тоже серьезный рост, который вселяет оптимизм.

Я также хочу отметить тенденцию консолидации рынка и вымывания более мелких и слабых игроков. Самые яркие примеры в московском регионе — это покупка группой компаний ПИК "Мортона" и приобретение ДСК-1 ФСК "Лидер". Безусловно, есть примеры и в регионах, когда более успешные игроки рынка смогли перекупить игроков первой-второй десятки.

Третья тенденция — идет серьезное ужесточение конкуренции на рынке новостроек, которое выражается в том числе и в предоставлении все больших и больших скидок. Бывает, что они доходят и до 20%. Также многие девелоперские компании увеличивают рекламные бюджеты. Сейчас каждый может увидеть картину, когда едешь по городу, и каждый второй рекламный щит — девелоперский. Все пытаются увеличить свою долю на рынке.

Четвертая тенденция — это изменения в законодательстве, ужесточение с 1 января 2017 года ФЗ-214. Это и изменение формы проектной декларации, и договоров долевого участия, публикация максимального количества информации о застройщике на сайте: от технических условий на подключение к инженерным сетям до аудиторского заключения и ежемесячных фотографий строительства. Ну и, безусловно, запуск государственного компенсационного фонда долевого строительства, который призван заменить страховой механизм обеспечения и серьезно повысить гарантии дольщикам.

- Вы говорили о положительной ценовой динамике на рынке недвижимости столицы. А что происходит на рынке Московской области?

Подмосковный рынок чувствует себя хуже. Мы видим, что потребитель перетекает из 5-7-километровой зоны вокруг МКАД в максимально доступные проекты комфорт-класса Москвы. Они сопоставимы по цене с проектами в таких городах, как Люберцы, Красногорск, Реутов и Мытищи. Московские проекты в ряде случаев немного дороже подмосковных, но потребители считают эту разницу несущественной и готовы немного переплатить, чтобы купить квартиру в границах старой Москвы.

С другой стороны, особого драматизма на рынке Подмосковья не отмечается. Есть падение объема сделок примерно на 7-8% в годовом выражении. Ценовую тенденцию я бы назвал нейтральной. Цены не растут, но и не падают.

- Есть ли предпосылки к снижению цен?

— Я думаю, что нет. Объемы ввода жилья снижаются второй год подряд. Соответственно, девелоперы реагируют уменьшением предложения новых проектов или новых корпусов в старых проектах, пытаясь спокойно распродать уже построенное или строящееся. Попробуйте вспомнить, громких больших проектов за последнее время в Московской области запущено не было.

Кстати, подобная тенденция наблюдается также и в Перми, и в Ростове-на-Дону. В этих городах девелоперы снизили вывод на рынок новых проектов на 40-45%. Это очень серьезный объем снижения предложения, при том что количество сделок в этих городах практически не изменилось. Это даже повлияло на рост цен. Например, в Перми за третий квартал стоимость квартир в новостройках выросла на 1,5%.

- Ощутили ли вы снижение спроса на рынке недвижимости? Как уменьшение спроса сказалось на реализации ваших проектов?

— Мы стараемся правильно позиционировать и продвигать наши проекты. Например, на рынке Екатеринбурга, где ситуация на рынке жилья выглядит, наверное, хуже многих других городов, за счет реализации готового жилья в жилом районе Академический, мы продали в этом году на 12% больше квартир, чем в прошлом. И это на фоне общего падения объема сделок на 8% за девять месяцев 2016 года и падения средней цены на 3% в целом по Екатеринбургу. Мы объясняем это не только моделью продажи готового жилья, в других городах мы продаем квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), но и активным рекламным и PR-продвижением проекта. В этом году мы серьезно увеличили свое присутствие на ТВ, радио, в интернете, причем с очень запоминающимся креативом, а также активизировали клиентские мероприятия и экскурсии, которые регулярно проходят в Академическом. Они дают неожиданно высокий эффект в плане реальных сделок.

- А как можно охарактеризовать ситуацию со спросом в Москве?

— По нашим наблюдениям, спрос растет. В августе-ноябре московский рынок вышел на рекордные ежемесячные темпы заключения ДДУ — от 3,3 до 3,8 тысячи сделок. Это на 7-20% больше, чем в ажиотажном для рынка недвижимости декабре 2014 года, когда поднялась ключевая ставка ЦБ, и все стали вкладывать свободные средства в недвижимость, валюту и так далее. Тогда было чуть больше 3,1 тысячи договоров. Это также наглядно показывает увеличение спроса в старой Москве, причем именно в сегменте доступного жилья комфорт-класса, где стоимость "квадрата" находится в диапазоне 130-180 тысяч рублей.

- Девелоперы в этом году предлагают существенные новогодние скидки. Какие новогодние акции запланировала ваша компания? И как это влияет на продажи?

— Предновогодние акции от застройщиков стали уже доброй традицией, только за последние два года у меня складывается такое впечатление, что праздник у нас круглый год и клиент всегда может найти уникальные предложения от девелоперов. Это опять же свидетельствует о возросшей конкуренции, о которой я говорил выше. Мы тоже не смогли остаться в стороне и по большинству наших проектов предлагаем специальные условия. В большинстве случаев, стимулирующие маркетинговые акции положительно влияют на объем продаж, но, естественно, несколько снижают маржинальность.

Например, в завершающихся проектах "Прима-Парк" и микрорайоне "Богородский" у нас в декабре действует акция "Квартира дня", по которой каждый день выставляется по шесть квартир в каждом комплексе со скидкой 11%. Это скидка действительно на "остатки сладки", так как мы завершаем продажи в этих на 90% построенных проектах и таких цен и скидок больше не будет. Кроме того, по этим же проектам, с 1 по 15 декабря проводим акцию "Папа — юрист" и "Сын юриста", приуроченную ко дню юриста, который празднуется 3 декабря. Для юристов и членов их семей предоставляется дополнительная скидка 55 тысяч рублей на квартиру, которая суммируется с прочими скидками, кроме акции "Квартира дня".

А вот в Ярославском микрорайоне "Яблоневый посад" с 7 декабря стартовала новогодняя акция "Будь первым — кладовка в подарок". Суть ее состоит в том, что первому купившему квартиру на площадке на этаже в новом строящемся корпусе "Богатырь" передается кладовка в подарок, расположенная на том же этаже. Это первый корпус в "Яблоневом посаде", где реализованы такие кладовые (по одной на каждом этаже), что очень удобно с точки зрения хранения колясок, спортивного инвентаря и прочих крупногабаритных вещей.

Также в нашем портфеле есть проекты, которые не нуждаются в дополнительном новогоднем стимулировании продаж, например ЖК "Гулливер" в Перми, Royal Park в Петербурге, но позитивная новогодняя атмосфера в офисах продаж всех наших объектов уже создана и приятные новогодние сюрпризы ждут каждого клиента.

- Как, на ваш взгляд, изменятся цены на недвижимость в следующем году?

— За последние два года себестоимость строительства серьезно выросла. Девелоперы пытались оптимизировать затраты, но они все равно растут. Какое-то время они не перекладывались на конечного потребителя, но большое количество новых проектов не позволяют сохранять себестоимость на старом уровне, поэтому, как только спрос позволяет, все сразу начинают повышать цены. Я уверен, что цены не будут падать, ниже уже некуда. Возможно, будет рост в пределах инфляции — это 4-5% в среднем по России.

- Многие эксперты говорят о конце кризиса, вы с ними согласны? Можно ли сказать, что строительство выходит из кризиса?

— Думаю, 2017 год будет еще достаточно тяжелым в плане восстановления рынка, банкротств застройщиков и других факторов. С другой стороны, мы рассчитываем на перелом тенденции в падении ВВП и реальных доходов населения — рост даже на 1% по данным показателям будет означать позитивный сигнал для рынка, разворот тренда. А это хорошая основа для планирования долгосрочных приобретений, которые откладывались в период кризиса 2014-2016 годов. В том числе для приобретения недвижимости. Вместе со снижением инфляции и падением доходности банковских вкаладов, где на счетах физических лиц накоплено более 23,3 триллиона рублей по состоянию на сентябрь 2016 года, это заставит домохозяйства серьезно подумать об улучшении жилищных условий и направлении на эти цели в том числе средств с депозитов. Это очень серьезная ресурсная база для рынка недвижимости. Для примера, на средства населения на банковских депозитах можно приобрести более 500 миллионов квадратных метров жилья. При том что по всей России в год вводится около 80 миллионов. Все это послужит базой для роста продаж девелоперов, которые успешно прошли кризис, соответствуют новым жестким законодательным критериям и выведут на рынок новые конкурентоспособные продукты в удачных локациях с современными потребительскими характеристиками от улучшенного благоустройства и озеленения до технологий "умного дома" и "умной квартиры".

- Власти, скорее всего, не станут продлевать субсидирование ипотеки на 2017 год. Как вы считаете, смогут ли девелоперы удерживать низкие ставки по ипотеке в 2017 году? На каком уровне, по вашему мнению, будет держаться ставка?

— Те условия, которые действуют сейчас, будут сохранены. Ключевая ставка все равно снизилась до 10%. Сама программа автоматически прекратилась бы при снижении ставки до 9%. Ряд банков дают дополнительную скидку на процентную ставку по ипотеке, пытаясь привлечь больше клиентов. Минимальная ставка сейчас — это 10,7%.

Мы считаем, что ставка по ипотеке останется в текущих рамках. Глава АИЖК Александр Плутник недавно говорил, что, по его мнению, ставка в 2017 году опустится ниже 10%. На мой взгляд, действительно, будут предложения с процентной ставкой ниже 10% начиная со второго-третьего квартала 2017 года. Но в среднем по году, я думаю, они будут в районе 11%. Это неплохая ставка, но, если бы она была меньше 10%, было бы совсем хорошо. Это некая психологическая граница, которая серьезно увеличивает количество потенциальных заемщиков.

Кстати, практика субсидирования ипотечной ставки девелоперами ушла в прошлое. Она активно применялась в 2015 году, а в 2016 году только в начале года были привлекательные предложения с ипотечной ставкой в 7%. Мы свои программы субсидирования завершили во втором квартале 2016 года. Например, у нас ставка была 6,5% на первый год кредита.

- Ожидаете ли вы снижения спроса на новостройки в связи с окончанием программы субсидирования ипотечной ставки?

— В этом году, когда в марте-апреле был переход от старой к новой программе, было небольшое замедление. В следующем году мы подобного замедления не ожидаем. С другой стороны, сейчас мы не наблюдаем ажиотажа, когда люди пытаются приобрести квартиру с субсидированными ставками, условно запрыгивая в последний вагон.

- У вас есть интересный проект редевелопмента бывшей табачной фабрики "Астра" в Перми. Планируете ли вы продолжать этот опыт в Москве и других регионах?

— Да, мы считаем этот проект образцово-показательным с точки зрения комплексного редевелопмента территории, более того — с элементами реставрации объектов культурного наследия — пассажей Черного рынка Перми. Это краснокирпичные образцы промышленного модерна конца XIX века, которые обрели новую жизнь, но практически сохранили свою функцию — помимо торговой, добавилась и офисная.

Реализовав этот проект "Кортрос" доказал, что может реализовывать проекты любого масштаба и сложности и в любом рыночном сегменте — от самых крупных проектов комплексного освоения территории стандарт-класса (жилой район Академический) до проектов реставрации и редевелопмента (ЖК "Астра"). Ну а уж проекты точечной или квартальной застройки можем как орешки щелкать.

Но мы не ищем специально такие сложные с технической и культурной точки зрения проекты, как ЖК "Астра" — если найдем экономически выгодный проект, требующий редевелопмента в хорошей локации — рассмотрим без каких-либо сомнений.

- Сейчас власти активно обсуждают возможность создания арендного жилья в регионах. Планируете ли вы участвовать в подобных проектах?

— Проект развития рынка арендного жилья в том виде, в котором он существовал до 2015 года, было очень тяжело развивать. Ставки проектного финансирования выросли за 2015-2016 годов и колеблются на уровне 14-15%. Доходность арендного жилья — это 5-7%. Соответственно, любому девелоперу эта тема будет интересна только при государственном субсидировании проектного финансирования либо при гарантированном выкупе этих квартир.

Мы видим, что АИЖК переформатировало подход к развитию рынка арендного жилья и перешло к покупке серьезных объемов либо строящегося, либо готового фонда. Предполагается, что до 2020 года порядка 100 миллиардов рублей будет вложено в эту сферу.

Нам интересно участие в планах АИЖК по приобретению арендного фонда. Более того, мы уже направили в АИЖК предложение по нескольким нашим проектам в Москве, Ярославле и Екатеринбурге.

- Что, на ваш взгляд, нужно сделать для развития арендного жилья в регионах? Сколько должна стоить аренда такого жилья, чтобы инвестиции девелопера окупились?

— Чтобы арендное жилье было рентабельным без господдержки, ставка рефинансирования должна быть 4-5%. Так что в обозримом будущем не верится, что девелоперы будут охотно вкладывать деньги в подобные проекты. Но давайте дождемся, когда инфляция достигнет уровня 4%. Но это не 2017 год точно.

Единичные застройщики в программах строительства арендного жилья участвуют и сейчас, и арендный фонд прирастает, хотя и очень медленно. Есть проекты под корпоративных клиентов, например, рассчитанных на сотрудников завода или фабрики. Но их немного. Сейчас, как я уже говорил, важна роль АИЖК как маркетмейкера с точки зрения выкупа этих помещений. Дальше уже агентство через ЗПИФН будет сдавать в аренду жилье всем нуждающимся. Это очень важно для развития экономики и повышения мобильности рабочей силы. Трудовые ресурсы смогут свободно перетекать между регионами.

Для обеспечения доходности 5-7%, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры должна составлять минимум 9,2 тысячи рублей в месяц в среднем по России. В Москве этот показатель должен быть раза в 2,5 выше — 20-25 тысяч рублей.

- Расскажите о планах компании на ближайшее будущее. Планируете ли вы начинать новые проекты в следующем году?

— В 2017 году мы будем набирать темпы вывода в стройку и продажи новых проектов и планируем сфокусироваться на многообещающем рынке московского региона: выведем жилой комплекс комфорт-класса на проспекте 40 лет Октября в Люблине, жилой квартал в Одинцовском районе Московской области в районе деревни Перхушково на 150 тысяч квадратных метров среднеэтажного жилья. Про последний комплекс стоит сказать отдельно, что градостроительная комиссия Московской области планирует включить проект данного комплекса в состав рекомендованных к повторному применению. При проектировании данного комплекса были воплощены в жизнь принципы формирования жилой застройки "Кортрос", разработанные совместно с архбюро "Остоженка" и впервые представленные общественности в мае 2016 года на выставке "АрхМосква". "Фишкой" комплекса станет центральный бульвар, не пересекающийся с автомобильными дорогами и насыщенный инфраструктурой и передовыми элементами благоустройства.

Будет еще несколько новых проектов, но о них пока рано говорить.

Беседовала Вера Козубова

По материалам RIA новости



Материалы по теме

Беспроцентная рассрочка как эффективный инструмент стимулирования сбыта
Инвестиционно-строительная компания «Желдорипотека» разработала собственные выгодные условия при покупке квартир в рассрочку в своих столичных и региональных жилых проектах.
Группа компаний E3 Group, профессиональный оператор частных инвестиций в недвижимость, открыла свое представительство в Краснодаре. По оценке аналитиков компании, цены на новостройки в городе начнут расти к 2019 году, а это значит, что инвестировать в них интересно уже сейчас.
Обзор летних спецпредложений от ЗАО «Желдорипотека»
Время с июня по август традиционно связано в сознании россиян с отпусками, из чего логично вытекает снижение деловой активности и потребительского спроса, в том числе и на рынке жилой недвижимости. Однако именно в этот период у покупателей повышаются шансы на приобретение квартиры на более выгодных условиях.
Ильшат Нигматуллин: Мы серьезно боремся за себестоимость строительства
Что будет, если долевое строительство отменят?
Довольно нашумевшей новостью в сфере недвижимости стало предложение правительства об отмене долевого строительства. Многие граждане, которые планировали покупку жилья, озадачены тем, что изменится, когда нововведение обретет силу и как это скажется на ценах, а также процессе покупки.
Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Как правильно купить квартиру
Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге задача не из простых. Основные действия для самостоятельной покупки квартиры.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Где купить новостройку в Москве до 4 миллионов?
Накопить на покупку квартиры в Москве – задача не из легких. Можно взять ипотечный кредит на квартиру, однако придется достаточно много переплатить за пользование деньгами банка. Изучив мнения потребителей, можно прийти к выводу, что самая оптимальная сумма, которую они готовы потратить на покупку квартиры – 4 миллиона рублей. Есть несколько вариантов при наличии такой суммы.
Кризис недвижимости. Что нас ждет, что ждет Китай.

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос