Как в "Лего": "Стрелка" даст девелоперам набор идей для развития территорий

Как в "Лего": "Стрелка" даст девелоперам набор идей для развития территорий

16 мая 2018 г.

Теме формирования в российских регионах комфортной городской среды в последнее время уделяют особое внимание. В интервью РИА Недвижимость руководитель проекта, архитектор КБ "Стрелка" Екатерина Малеева рассказала о том, как разукрупнять кварталы городов без программ реновации, как проводить благоустройство в уже сложившейся среде, а также о новых принципах развития жилых территорий.

- Екатерина, КБ "Стрелка" изучило типы городской среды в России. Расскажите о них.

— Мы выявили пять типов городской среды, которые встречаются во всех российских городах. Это ИЖС (индивидуальная жилая застройка), многоэтажные микрорайоны, которые представлены сразу двумя подтипами, "сталинская" застройка и исторический центр.

- Какой тип из перечисленных в России встречается чаще остальных?

— Самый массовый — это так называемые микрорайоны. Мы разбили их на два подтипа: среднеэтажная застройка, чаще всего это "хрущевки", и многоэтажная, к которой относятся более поздние 9-16 этажные дома. Современные ЖК по характеру не сильно отличаются от домов предыдущего поколения. Такую среду можно определить как "плавающие в зелени микрорайоны". Сверху она может выглядеть красиво, но, когда ты передвигаешься по земле, ощущения пребывания в городе нет.

В подобных районах нет настоящих городских улиц с магазинами и кафе, в равной степени использующихся пешеходами и автомобилистами, здесь размыты границы между общественными пространствами, доступными для всех горожан, и дворами, которые должны быть доступны для использования только жителями формирующих их домов.

Другие проблемы микрорайонов многоэтажной застройки — это недостаток объектов обслуживания и торговли, отсутствие социального контроля и небезопасность. Конечно, это все не слишком хорошая картина, ведь в сумме дома в России, построенные в подобной среде, составляют до 70% общего объема жилого фонда.

Многоэтажная застройка — один из наименее разнообразных в функциональном отношении типов городской среды. Доля объектов общественно-деловой инфраструктуры составляет здесь в среднем 16% общей площади застройки, 7% из которых приходится на объекты дошкольного, начального и среднего образования и здравоохранения. Объекты торговли и услуг, отдыха и досуга занимают всего 9% площади. При этом плотность населения в таких районах в среднем в десять раз выше, чем в ИЖС, это в среднем 585 человек на гектар.

Как результат — жители многоэтажных микрорайонов вынуждены выезжать в другие части города не только на работу или для посещения рекреационных и культурно-досуговых объектов, но также и за покупками. В тех микрорайонах, где недостаточно развит общественный транспорт, это приводит к зависимости жителей от личного автотранспорта, появлению пробок и дефициту парковочных мест.

- Насколько распространена в России индивидуальная жилая застройка?

— Индивидуальная жилая среда распространена в основном в городах России с населением не более 250 тысяч человек. Она представлена частными домами советского периода и современными коттеджами, иногда включает в себя современную блокированную застройку. Доля такой среды от территорий сложившейся застройки российских городов составляет в среднем 61%, при этом здесь размещается всего 12% общего объема жилого фонда. Исключение составляют города, где частный дом — традиционно наиболее распространенный вид жилья. В основном это характерно для юга России. Например, в Астрахани доля индивидуальной жилой застройки составляет 30% общего объема жилого фонда, в Черкесске — 40%.

Индивидуальная жилая среда характеризуется низкой плотностью населения (15-30 человек на гектар) и низким уровнем функционального разнообразия: объекты общественно-деловой инфраструктуры составляют 7%, в том числе 2% — объекты дошкольного, начального и среднего образования и здравоохранения. В остальном такая инфраструктура включает в себя преимущественно небольшие продуктовые магазины с ограниченным ассортиментом товаров.

Поскольку территории индивидуальной застройки, как правило, плохо обеспечены общественным транспортом, а места приложения труда, потребления и досуга расположены в других частях города, жители таких территорий отдают предпочтение автомобильным перемещениям. Исключение составляют районы, расположенные в центре города или близко к нему. Значительную часть времени жители индивидуальной застройки проводят на своем земельном участке, занимаясь хозяйственными делами, ухаживая за садом, благоустраивая территорию.

- Ну и остальные типы городской среды?

— "Сталинская" застройка похожа на историческую застройку, например, ее отличает близкое расположение домов у тротуара, где сконцентрированы пешеходные потоки. Ну и, наконец, последний тип застройки, выделенный нами — историческая среда. Она существует не во всех городах России, ведь многие из них строились уже в советское время. С позиции современной урбанистки эта среда самая качественная, потому что там очень высокий уровень микса рабочих мест, объектов торговли и услуг, плюс там есть жилье и общественные пространства.

- Получается, самый лучший тип городской среды — это исторический центр?

— Да, хотя и тут есть проблема: зачастую те, кто живет в границах исторической застройки, не очень ею довольны. Главная причина — старые коммуникации в домах, которые сложно и дорого ремонтировать. Делать ремонт в таких домах проблематично. Также накладываются трудности из-за того, что в некоторых постройках бывают охранные обязательства памятников.

- Обратная сторона медали, ведь жизнь в центре всегда кажется чем-то более предпочтительным…

— Не согласимся. Более того, мы выявили скрытую тенденцию. Она заключается в том, что люди признаются, что хотели бы переехать из центра куда-нибудь на окраину в новый дом, который легче содержать. Это подтверждается, например, нашими антропологическими исследованиями, которые мы проводили в Саратове.

Сейчас подобные желания людей редко реализуются, но вероятность того, что люди покинут центр, есть. Тогда российские города столкнутся с тем, что центры начнут пустеть, как это случилось в свое время во французском Марселе. Чтобы наши города не превратились в "бублики" с пустующим центром, нужно сделать их одинаково удобными вне зависимости от локации.

- Как раз для этого КБ "Стрелка" разрабатывает новые принципы комплексного развития территорий. Как ведется эта работа, чему отдаются приоритеты?

— Принципы, наш совместный проект с Минстроем России и "Дом.рф", разрабатываются с большим обобщением, потому что они должны быть применены для всей страны. Они и про существующую городскую среду, и про новую, ту которую только предстоит создавать. Наша цель — создать инструменты, способные улучшить то, что есть, и позволяющие в будущем строить лучше. Главная их задача — сделать жилую среду комфортной для жизни.

- Замглавы Минстроя Андрей Чибис считает, что само понятие стандартов приводит к исчезновению неповторимости того или иного города. Вы согласны с этим?

— С этим, действительно, можно согласиться, правда, с большой натяжкой. Но сейчас мы говорим о принципах. По большому счету от названия суть работы не меняется, а в необходимости той работы, что мы сейчас ведем, мы абсолютно уверены. Сейчас в строительной сфере есть мощности, есть деньги, но нет комплексного представления о качестве городской среды, к которому необходимо стремиться для того, чтобы удовлетворить потребности россиян и обеспечить устойчивость застройки в долгосрочной перспективе. Именно такое видение мы и формируем нашим документом.

Мы надеемся, что принципы комплексного развития территорий предоставят большой набор решений и способов для строительства и благоустройства. В итоге застройщики смогут пользоваться ими, как конструктором "Лего": если правильно подобрать детали, то можно будет собрать все что угодно — вариативность решений широка.

- Понятно, что нормативы могли бы применяться для нового строительства, а что делать в рамках уже существующих застроек?

— Самое универсальное решение, которое применяется во всем мире, это разукрупнение квартала при благоустройстве. Сейчас размер квартала в России в среднем 30-60 гектаров, и это очень много, поэтому приходится делать проекты реновации, сносить целыми огромными территориями.

Если это все порезать улицами на более мелкие фрагменты до 5 гектаров, то можно будет каждую часть квартала развивать самостоятельно, что требует меньших затрат и возможно в городах с меньшими бюджетами, чем Москва и Петербург. Ведь не секрет, что программы реновации не развиваются в большинстве городов России.

Также мы предлагаем подход, когда не требуется сносить все дома в квартале и заменять их новыми. Можно повысить качество среды и плотность застройки, увеличив протяженность уличного фронта, на котором расположатся объекты торговли и услуг, притягивающие пешеходные потоки.

- Предложенные вами идеи уже применялись при благоустройстве в разных городах?

— Разработка принципов ведется параллельно с опытным применением и корректируется в процессе работы, исходя из реальной практики. Например, для таких городов, как Саратов и Калининград, разрабатывается объемно-пространственный регламент. Кроме того, мы провели конкурс на разработку стандартного жилья и жилой застройки, и его техническое задание полностью основывалось на принципах. Результаты конкурса уже сейчас говорят о том, что строить новое и качественное жилье вполне возможно.

- Мы много с вами говорили о теории — как следует менять среду в интересах жителей. Скажите, а существуют ли метрики эффективности уже завершенного благоустройства?

— У нас есть центр городской экономики, который ранее проводил такое исследование по Москве. Оно показало, как начали жить некоторые улицы после реконструкции: как увеличился рост пешеходного потока, как изменилось число кафе и магазинов и так далее. Аналогичные замеры мы планируем проводить и в других регионах.

Правда, в идеале это нужно делать через три-пять лет. Сейчас рано говорить о влиянии благоустройства, так как идет первый или второй сезон обновленной жизни общественных пространств. Но и без цифр и анализа уже сегодня можно привести в пример Оренбург и Новосибирск, где набережные были в запустении, а сейчас, после благоустройства, мы видим, что там гуляют, занимаются спортом, ездят на велосипедах.

Беседовала Ольга ГАХОКИДЗЕ

Элитный поселок Ренессанс Парк – 19 км по Новой Риге

Колоссальные скидки на дома в элитном поселке Ренессанс Парк на Новой Риге! Звоните сейчас!

+7 (925) 588-08-35

Все спецпредложения

По материалам RIA новости



Материалы по теме

В эфире популярной радиостанции «Эльдорадио» «Балтийская жемчужина» познакомит петербуржцев со знаковыми местами юго-запада культурной столицы. Застройщик в рамках популярного проекта «Роман с городом» подготовил для любознательных жителей цикл передач, посвященных Красносельскому району и его окрестностям.
Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России.
На сегодняшний день в Свердловской области – включая территорию в границах Екатеринбурга – ведутся продажи новых квартир более чем в 15 малоэтажных жилых комплексах. При этом эксперты «ЮИТ Уралстрой» отмечают, что лишь единичные проекты будут обеспечивать жителей полноценной собственной инфраструктурой. Специалисты компании проанализировали текущую ситуацию на рынке и составили обзор лучших малоэтажных ЖК в окрестностях Екатеринбурга.Краткое описание
Максим Фомин: "На рынке останутся девелоперы, у которых сильный менеджмент"
Минтранс: власти Ростова готовы строить метро, но нужна помощь из бюджета
Группа компаний «Рассвет» открывает пять шоу-румов в малоэтажном жилом комплексе «Томилино». Несколько квартир будут полностью оборудованы мебелью.
Земельная реформа в России с 1 марта 2015 года
В России будет проведена крупнейшая земельная реформа: с 1 марта 2015 года начнёт действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. Теперь приобрести землю можно будет по цене многократно ниже рыночной. Кроме того, впервые установлен перечень случаев, когда власти вправе отказать в продаже земли.
Лучшие города в России для инвестиции в недвижимость
Вложение денежных средств в недвижимое имущество – самый надежный способ инвестирования в мире. Конечно, региональные показатели тоже стоит учитывать. Инвестирование в городах и регионах, которые подвержены стихийным бедствиям и частым войнам, конечно же, невыгодно. Рассмотрим наиболее привлекательные города России для инвестирования в недвижимость.
Худшие города России для инвестиции в недвижимость в 2014 году
Инвестирование в недвижимость в наше время является самым распространенным способом вложить денежные средства. Он считается самым надежным, по сравнению с покупкой валюты, золота и акций, которые более подвержены риску обесценивания. Давай те взглянем на то куда вкладывать было в этом году наиболее невыгодно.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Как развивается Новая Москва. Первые выводы
Прошло уже несколько лет, как проекту "Новая Москва" дали зеленый свет. Давайте посмотрим, как все таки он развивается.
Сколько стоит недвижимость на Крымском полуострове?
Немало россиян заинтересовалось недвижимостью Крыма после возвращения полуострова на истинную родину. Каждого посещает мечта о домике на берегу моря, в котором можно отдыхать целое лето или вовсе перебраться на постоянное проживание. Давайте разберемся, какая цена сложилась на дома и квартиры Крымского полуострова?

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос