Рубль за пятачок: зачем покупать квартиры в долгостроях

Рубль за пятачок: зачем покупать квартиры в долгостроях

17 мая 2019 г.

Типичные советы покупателю жилья на стадии строительства сводятся к тому, чтобы заранее распознать долгострой и ни в коем случае его не приобрести. Однако некоторые люди целенаправленно покупают квартиры в проблемных проектах, чтобы сэкономить или заработать на них. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", в каких случаях выгода от таких сделок оправдывает риск.

Единственное преимущество квартир в проекте, уже объявленном долгостроем, - это его цена: уступка прав требования по ДДУ в таких проектах часто передается с большим дисконтом. Соответственно, приобретать такие квартиры могут люди, которые или хотят сэкономить на покупке жилья для себя (и не слишком торопятся с заселением), или намерены впоследствии заработать на перепродаже.

Желающие инвестировать в высокорисковый объект есть и среди физических лиц, однако массовыми такие сделки назвать достаточно сложно, относительно общего объема продаж их доля крайне мала, добавляет он.

Размер потенциальной выгоды сильно разнится в зависимости от проекта.

Если для строительства проблемного объекта уже найдет инвестор, то стоимость по переуступке будет ниже не более чем на 3-7%. Когда же "судьба" проекта неизвестна, то скидки доходят до 30% от рыночной стоимости объекта. К примеру, с такими дисконтами переуступали жилье многие покупатели проектов "СУ-155", когда было понятно, что объект не будет достроен девелопером, рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Для начала необходимо понять, из-за чего проект стал долгостроем, рассуждает Литинецкая. Далеко не всегда причина – экономические проблемы или низкий спрос. Затягивание сроков сдачи может быть связано с бюрократическими препонами в получении разрешения на ввод. Кроме того, нередко строительство тормозится из-за невозможности подключения к коммунальным сетям. Технологическое подключение обходится очень дорого и отнимает большие ресурсы у проекта. Отсутствие коммунальных сетей, пусть даже в стопроцентно готовом доме может быть основанием для отказа в разрешении на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Задержка сдачи при этом может достигать до года. "Очевидно, что такие проекты для инвесторов считаются самыми безопасными, поскольку проект фактически готов", – подсказывает она.

Если же близится срок сдачи корпуса, а работы на площадке приостановлены или ведутся низкими темпами, то, вероятно, речь идет о финансовых проблемах застройщика, продолжает Литинецкая. Проблема в том, что завершение долгостроев регулируется властями фактически в ручном режиме. То есть сроки поиска нового инвестора непредсказуемы.

Однако практика работы риелторов показывает, что находятся покупатели на объекты практически любой степени безнадежности.

Около трех лет назад в агентство недвижимости "Азбука жилья" обратилась женщина, которой необходимо было продать квартиры в двух долгостроях: ЖК "Царицыно" и ЖК в Восточном районе Звенигорода от компании "СУ-155", рассказывают эксперты агентства. При покупке квартир в данных объектах ее привлекла стоимость. В ЖК "Царицыно" она даже хотела жить.

Продавали жилье с большим дисконтом, но клиентка была этому очень рада. В результате приобрели для нее квартиру в Бирюлево. Оставшиеся деньги она захотела вложить в новостройку – и по иронии судьбы выбрала квартиру в ЖК "Лесобережный" компании UrbanGroup. "Низкая цена сыграла с ней злую шутку", - заключают в "Азбуке жилья".

Есть важный нюанс, на который стоит обратить внимание при покупке недвижимости по договору цессии: вы можете претендовать только на сумму, указанную в первом ДДУ, предупреждает Литинецкая. Это значит, что если по какой-либо причине сделка с девелопером расторгается, то вернуть можно только те деньги, которые внес первый покупатель. "Это еще раз говорит о важности тщательной оценки компании-застройщика перед совершением сделки", – подчеркивает эксперт.

Кроме того, даже если по ДДУ продавец не обязан получать согласие девелопера на сделку по переуступке, его нужно обязательно уведомить. Желательно сделать это в течение 10 дней после регистрации договора цессии. В противном случае застройщик получит право игнорировать требование покупателя о выплате неустойки, в случае, например, нарушения срока ввода дома в эксплуатацию, добавляет Литинецкая.

Помимо этого при уступке прав по ДДУ у продавца есть риск возникновения проблем с налоговой, которая может его заподозрить в том, что сумма в договоре занижена фиктивно ради ухода от налогов, предупреждает Родионцев.

В некоторых случаях выгода от дисконта нивелируется сроками достройки, отмечает Литинецкая. Например, если брать объекты "СУ-155", к которой в 2015 году в России было 145 недостроев, то даже купив их тогда с дисконтом в 30%, инвестор заработал бы в итоге меньше, чем если бы просто положил деньги на рублевый депозит.

По материалам RIA новости



Материалы по теме

Отдельные застройщики в России перед обязательным переходом с 1 июля на расчеты с покупателями новостроек через эскроу-счета нашли способ продавать квартиры в недостроенных домах в обход закона, утверждают риелторы компании Active, однако опрошенные РИА Недвижимость эксперты считают, что такая схема несет в себе серьезные риски для дольщиков.
Соглашение об этом было подписано 7 июня 2019 года на Петербургском международном экономическом форуме.
На прошедшем Петербургском международном экономическом форуме большое внимание было уделено изменениям в строительном секторе. Эксперты пришли к выводу, что переход на новую модель долевого строительства, несмотря на некоторые сложности переходного периода, окажет позитивный эффект для рынка строящегося жилья. Участники рынка уверены, что с обязательным введением эскроу-счетов покупатели будут избавлены от рисков стать обманутыми дольщиками, а это, наряду с ожидаемым снижением ипотечных ставок и повышением качества проектов, способно повысить спрос на новостройки.
Когда безопасно покупать квартиру в новостройке?
Сегодня все острее встает вопрос о безопасности жилья в новостройках. Факты мошенничества, полной заморозки строительства на долгие годы и множество других факторов привели к тому, что покупка жилья в новостройке сопровождается длительным этапом подготовки, гораздо более длительным, чем для жилья на вторичном рынке.
Как правильно оформить рассрочку на покупку квартиры
Покупка квартиры в большинстве случаев обойдется вам очень дорого. Зачастую мало кто располагает нужной суммой. Сейчас в нашей стране очень распространена ипотека, однако есть еще вариант – купить квартиру с оформлением рассрочки. Рассрочка отличается от ипотеки тем, что у вас должны быть денежные средства для крупных ежемесячных равных платежей. Чаще всего срок рассрочки от 3 месяцев до 2 лет, при этом первоначальный взнос может быть равен больше половины стоимости. Покупка квартиры в рассрочку подходит далеко не всем, однако это удобный способ для тех, кто стабильно получает высокий доход или ждет поступления денег чуть позже покупки квартиры.
Главные страхи при покупке квартиры в новостройке
Покупка жилья в наше время довольно рискованное дело. На рынке недвижимости много мошенников. Но самые сильные страхи у людей вызывает покупка квартиры в новостройке. Преимущество нового жилья перед вторичным очевидно, поэтому большинство покупателей стремятся купить новую квартиру. Рассмотрим основные страхи покупки жилья в новостройке.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве
Покупка квартиры в современных условиях - достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.
Какие расходы при покупке квартиры
С процессом покупки квартиры сталкивались далеко не все граждане нашей страны. Поэтому стоит поговорить о тех обязательных затратах, которые вас ждут, если вы решитесь купить собственную квартирую.
Постройка или покупка загородной недвижимости
Что же на самом деле выгоднее купить? Земельный участок уже с построенным домом (подрядом) или только купить земельный участок, а на нём построить самому дом.
Страхование жилья в новостройках
Пока не нагрянул кризис, о страховании жилья в новостройках никто и не думал. Цены на недвижимость росли как на дрожжах, около 20 процентов в год.

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос