Стоимость подмосковной недвижимости необходимо снизить на 25-30%, сообщает RUcountry

13 декабря 2016 г.

- Наталия Валерьевна, наступил декабрь, пора подводить первые итоги года для рынка московской недвижимости. В третьем квартале "первичка" била рекорды по числу заключенных договоров долевого участия. С чем был связан такой рост?

— Действительно, по данным Росреестра, в третьем квартале было заключено более 9 тысяч договоров долевого участия. Это на 18% больше, чем во втором квартале 2016 года, и почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Подобный прирост сделок связан с рядом факторов. Например с тем, что на рынок вышло много интересных качественных объектов в старых границах Москвы, где за счет ранних стадий строительства цены низкие. Большинство объектов находятся в хорошей локации и заявлены как масштабные проекты с продуманной концепцией в рамках редевелопмента промзон. Что касается средней цены на первичном рынке Москвы (старые границы), то в третьем квартале она составляла 140 тысяч рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость квартиры составляла 3,3 миллиона рублей. При этом в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте в том же периоде составляла порядка 151-153 тысяч рублей, и это на старте продаж. Конкуренция между застройщиками жесткая, многие из них выводят на рынок объекты на начальном этапе строительства по цене более низкой, чем в 2015 году.

Рост обращений в течение третьего квартала в конечном итоге привел к тому, что число договоров долевого участия (ДДУ) в сентябре выросло на 50% по сравнению с уровнем августа, причем было много ипотечных сделок. В октябре-ноябре данная тенденция продолжилась: количество звонков и сделок осталось на уровне сентября, чему в большой степени способствовала информация об окончании ипотеки с господдержкой в конце 2016 года.

- Какова доля квартир в новостройках, которые покупаются не по договору долевого участия? Есть ли здесь какие-то риски?

— На сегодняшний день доля корпусов, которые реализуются по ДДУ, составляет более 80% от общего количества предложения. Если говорить о наличии рисков, то, как правило, потребитель с настороженностью относится к договорам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), на долю которых приходится порядка 5%.

Право собственности на квартиру регистрируется только после полной выплаты пая, при этом сам ЖСК не несет никакой ответственности за срыв сроков строительства. На сегодняшний день количество сделок по ЖСК уменьшается — все больше застройщиков предпочитают более прозрачный ДДУ. В договоре долевого участия четко прописаны сроки, в которые застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства. В противном случае, застройщик обязан оплатить покупателю неустойку.

Среди плюсов ЖСК можно отметить предполагаемую возможность участия каждого члена кооператива в процессе. Это, в первую очередь и участие в общих собраниях и, тем самым, возможность влияния на принятие ключевых решений. К сожалению, по факту оказывается, что ее, как правило, не существует. Кроме того, существуют предварительные договоры купли-продажи, на долю которых приходится 8,6%.

- Ряд игроков рынка, по итогам того же третьего квартала отметили, то средневзвешенная цена квадратного метра на "первичке" в ближайшем Подмосковье сохранилась почти на том же уровне — порядка 80 тысяч за "квадрат". Ждать ли продолжения тенденции к концу года или вы все-таки ожидаете рост?

— Рынок недвижимости Московской области находится в серьезном кризисе, который в том числе выражается в соотношении спроса и предложения. Проблема заключается не только в высокой цене на подмосковные новостройки, но и в отсутствии локального платежеспособного спроса, в расчёте на который был возведен тот или иной объект. Кроме того, в течение 2016 года можно было отметить перетекание спроса на рынок "старой" и новой Москвы.

Чтобы удовлетворить спрос среди потенциальных покупателей квартир в новостройках Подмосковья, на мой взгляд, нужно снизить стоимость квадратного метра с 80-82 тысяч рублей до 55 тысяч, то есть примерно на 25-30%.

Снижение цен поможет распродать то, что там построено. Давайте посмотрим на цифры. Предложение в Московской области составляло 450 тысяч квартир. За третий квартал было зарегистрировано 165 тысяч ДДУ. Это в три раза меньше того объема, который был выставлены на продажу.

А сейчас стоимость лота в городах, которые находятся в радиусе 10 километров от МКАД (например, Химки, Красногорск, Мытищи и другие) сопоставима со стоимостью квартир, которые строятся в старых границах Москвы. Возможно, сроки сдачи московских и областных объектов могут немного отличаться, зато покупатели получают хорошую транспортную доступность и московскую прописку.

- А что ожидает цены на вторичном рынке?

— На протяжении 2015 года цены на "вторичке" падали. Это было связано, в первую очередь, с отсутствием господдержки в сегменте ипотечных сделок. Но в этом году ставки по ипотеке на вторичном рынке снизились до заветной цифры в 12%. Это положительно повлияло на число сделок, и стоимость квадратного метра стабилизировалась. Я думаю, что в Москве падать цены уже не будут. В области возможно проседание еще процентов на восемь.

- Кстати, в течение года эксперты часто высказывали мнение, что цены на некоторые объекты в новостройках выше, чем стоимость "квадрата" на вторичном рынке. Правда ли это, и как можете объяснить такую тенденцию?

— Эта тенденция началась еще в 2015 году, когда средняя цены квадратного метра на вторичном рынке упала на 15%. Как я уже говорила, это объясняется наличием ипотеки с господдержкой на первичном рынке и ее отсутствием на вторичном. Но это не единственная причина и не постулат — скорее единичные случаи. Например, стоимость квадратного метра в пятиэтажках с неудобными планировками и старыми коммуникациями на востоке и юго-востоке Москвы часто ниже, чем квадратный метр в строящемся доме в том же районе. Многие понимают, что цены на квартиры в новостройках растут пропорционально росту стадии строительства и стараются как можно быстрее продать вторичное жилье, чтобы успеть купить квартиру с более интересной планировкой в качественном доме с развитой инфраструктурой по оптимальной цене. Естественно, квартиры в старом фонде продавались с дисконтом, так как собственники стремились как можно скорее продать их.

- Есть ли какая-то статистика, какая доля сделок совершается покупателями из регионов? Увеличился ли показатель по сравнению с прошлым годом?

— Если в прошлом году количество региональных покупателей в проектах массового сегмента снизилось с 20% до 11%, то на сегодняшний день мы наблюдаем рост сделок с покупателями из регионов до 18%. Расширяется и география сделок. Сейчас много покупателей из северных регионов, а также из бывших республик СССР, включая Белоруссию, Украину и так далее.

- Эти люди предпочитают приобретать жилье в ипотеку, по ДДУ или за полную стоимость? Какой сегмент их интересует?

— В основном такие покупатели предпочитают приобретать "вторичку", чаще всего по ипотеке, чтобы можно было сразу переехать или сдавать в аренду новое жилье. Есть категория покупателей, которая в ближайшее время не планирует переезд в Москву. Эти люди покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства, чтобы к моменту переезда дом был уже сдан.

Среди региональных покупателей много тех, у кого, например, свой бизнес в Москве. Есть те, кто часто приезжает в столицу в командировки. Ранее они снимали жилье, а потом пришли к выводу, что лучше купить собственную квартиру. Большой процент тех, кто покупает квартиру для детей, приезжающих в столицу учиться — в основном это ипотечные сделки. Доля сделок со 100% оплатой составляет порядка 17%.

- Какие основные тенденции на рынке ипотеке вы можете отметить?

— В 2016 году одной из главных тенденций было субсидирование процентной ставки по ипотеке застройщиками за счет собственных средств. Были случаи, когда ставка по ипотеке за счет субсидирования застройщика составляла 6%. Естественно, размер ежемесячных платежей у клиента снижался. Плюс это показатель финансовой стабильности застройщика. Если он может позволить себе субсидирование процентной ставки, значит, у него есть определенная финансовая "подушка безопасности", что положительно влияет на принятие решения со стороны потенциальных покупателей.

Еще одна тенденция — это снижение первоначального взноса до 10% и даже до полного отсутствия первого взноса. В последнем случае ставка выше, она составляет примерно 13-15% годовых, но эти сделки хороши, если кто-то приобретает квартиру, при этом продавая свою. Покупатели могут выбрать квартиру с хорошей скидкой или с хорошими видовыми характеристиками, зная, что через два-три месяца они продадут свое жилье на вторичном рынке. Продав старую квартиру, они могут досрочно погасить ипотеку. Говорить о какой-то статистике по таким сделкам пока рано — сейчас их доля составляет около 1%.

- Как вы думаете, стоит ли ожидать бума ипотечных сделок к концу года на фоне разговоров, что программа с льготной ставкой не будет продлена?

— Сейчас есть небольшой ажиотаж, который связан с тем, что программа ипотеки с господдержкой заканчивается. Также много людей хотят решить свой квартирный вопрос до конца года. Но такого всплеска, как, например, в январе этого года сейчас не наблюдается, так как ключевая ставка ЦБ и так находится на низком уровне. Она позволит банкам сохранить сделки по ипотечным программам на уровне 12% годовых.

Но, скорее всего, в первом квартале люди будут привыкать к новым ставкам, и мы увидим небольшое снижение спроса, а также количества сделок. Но я думаю, что покупатели квартир быстро привыкнут к новым ипотечным условиям, и количество сделок снова будет расти.

Застройщики, скорее всего, продолжат субсидировать процентную ставку по ипотеке. Также будет развиваться программа по ипотеке без первоначального взноса.

- Во второй половине 2016 года среди риелторов активно обсуждался вопрос о необходимости лицензирования риелторской деятельности. Насколько это актуально в сегодняшних условиях?

— Такая законодательная инициатива обсуждается в Госдуме не первый год. Когда 15 лет назад обязательное лицензирование было отменено, деятельность риелторов полностью регулировал Гражданский кодекс, но разговоры о необходимости все вернуть не умолкали. У экспертов было две позиции: либо возродить государственное регулирование отрасли, либо создать саморегулируемые организации (СРО). Законопроект, который выносится на рассмотрение — это логическое продолжение идеи саморегулирования бизнеса, то есть создания СРО, компенсационного фонда и, самое главное, разработка единых стандартов оказания услуг на рынке недвижимости.

Сейчас риелторской деятельностью может заниматься любое юрлицо. В результате на рынке появилось много "серых" агентств и агентов, поступает много жалоб на некачественное оказание услуг.

Идея, заложенная в законопроекте, может положительно повлиять на рынок. Все профессиональные риелторы отнеслись к ней положительно.

Однако пока у законопроекта много нареканий. Например, непонятно, как будет контролироваться деятельность саморегулируемых организаций, что будет с участниками рынка, которые не захотят входить в СРО.

Кроме того, законопроект не охватывает весь первичный рынок недвижимости, например, те сделки, которые заключаются через ЖСК и ДДУ. В то же время сейчас много сделок заключается по системе trade-in, то есть когда одновременно с приобретением квартиры по договору долевого участия продается уже существующая квартира. Предполагается, что законопроект будет контролировать только те сделки, которые касаются купли-продажи. Так что, на мой взгляд, нужно серьезно дорабатывать вопрос в части сделок, которые осуществляются на первичном рынке недвижимости.

- Сегодня активно развивается транспортная система в Москве — построено МЦК, активно проходят тендеры по транспортно-пересадочным узлам. Есть ли уже сейчас понимание, как это повлияет на рынок недвижимости?

— Запуск МЦК, безусловно, повлиял и на первичный, и на вторичный рынок недвижимости. Открытие станции МЦК в шаговой доступности от дома может увеличить стоимость квартиры в среднем на 5-15%. Например, недавно мы приобретали для нашего клиента двухкомнатную квартиру в блочном доме на Мукомольном проезде — ее стоимость составила 9,5 миллионов рублей. При этом полгода назад, до открытия станции МЦК "Шелепиха", стоимость аналогичной квартиры составляла 8,9 миллиона рублей.

Но как бы продавцы вторичного рынка ни хотели бы поднять стоимость квартиры, эта возможность все равно будет ограничена. Да, открытие новых станций улучшает качество продаваемой недвижимости. Но надо смотреть на то, какого качества эта квартира и насколько быстро ее надо продать. Если она находится в районе с плохой экологией, в доме со старыми коммуникациями, то близость станции МЦК не поможет собственнику продать квартиру по более высокой цене.

Та же самая ситуация и на первичном рынке. Транспортная доступность — один из главных критериев выбора квартиры в новостройке. Спрос на недвижимость в районе станций МЦК постепенно растет. В среднем после открытия станций он вырос на 10-15%. Новостройки, которые должны появится в районе новых станций, находятся под пристальным вниманием как со стороны простых покупателей, так и со стороны инвесторов.

- И последний вопрос. Вы уже полгода возглавляете "Бон Тон". За это время как-то принципиально поменялась работа агентства?

— Кардинально ничего не поменялось, за исключением появления у нас новых объектов. Сейчас портфель нашей компании составляет более 3,7 миллиона квадратных метров. До того, как наше агентство вышло на массовый рынок, мы занимались элитным сегментом и были более "камерными".

После того, как мы перешли на массовый рынок, количество квадратных метров, реализованных компанией, выросло на 75%. При этом я не могу сказать, что работать на массовом рынке проще. "Элитка" во все времена имела своего покупателя, а здесь приходится работать в жесточайшей конкуренции. Прошли времена, когда перед тобой выстраивались очереди из покупателей.

Основной упор мы делаем на кадровой политике. Мы считаем, что 70% любого успеха — это именно кадры. Как говорят "один в поле не воин", поэтому наш успех — это работа всей команды.

Беседовала Вера КОЗУБОВА

По материалам RIA новости



Материалы по теме

Беспроцентная рассрочка как эффективный инструмент стимулирования сбыта
Инвестиционно-строительная компания «Желдорипотека» разработала собственные выгодные условия при покупке квартир в рассрочку в своих столичных и региональных жилых проектах.
Ильшат Нигматуллин: Мы серьезно боремся за себестоимость строительства
Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Как правильно оформить рассрочку на покупку квартиры
Покупка квартиры в большинстве случаев обойдется вам очень дорого. Зачастую мало кто располагает нужной суммой. Сейчас в нашей стране очень распространена ипотека, однако есть еще вариант – купить квартиру с оформлением рассрочки. Рассрочка отличается от ипотеки тем, что у вас должны быть денежные средства для крупных ежемесячных равных платежей. Чаще всего срок рассрочки от 3 месяцев до 2 лет, при этом первоначальный взнос может быть равен больше половины стоимости. Покупка квартиры в рассрочку подходит далеко не всем, однако это удобный способ для тех, кто стабильно получает высокий доход или ждет поступления денег чуть позже покупки квартиры.
Как правильно купить квартиру
Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге задача не из простых. Основные действия для самостоятельной покупки квартиры.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Где купить новостройку в Москве до 4 миллионов?
Накопить на покупку квартиры в Москве – задача не из легких. Можно взять ипотечный кредит на квартиру, однако придется достаточно много переплатить за пользование деньгами банка. Изучив мнения потребителей, можно прийти к выводу, что самая оптимальная сумма, которую они готовы потратить на покупку квартиры – 4 миллиона рублей. Есть несколько вариантов при наличии такой суммы.
Титулованные квартиры
Слово "титул" на рынке российской недвижимости означает право купли-продажи, мены или дарения недвижимости.
Кризис недвижимости. Что нас ждет, что ждет Китай.
Загородное жилье в кредит: плюсы и минусы
Стоит ли брать ипотечный кредит на загородное жилье? Все за и против.

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос