Ипотечное кредитование и риски

Давайте поговорим об основных рисках, поджидающих тех, кто решился взять ипотечный кредит.

23 января 2014 г.

Ипотечное кредитование и риски

Банковская деятельность в нашей стране не совсем еще развита, как и законодательство. И ипотека в России не только выгодное дело, но и очень рискованное. Риски могут возникать не только у заемщиков, но и у самих банков – кредиторов. Связано это в первую очередь с несовершенством в этой области банковской системы. Плюс экономическая нестабильность, постоянные скачки и падения валют, делают ипотечную систему не предсказуемой. Предугадать, что будет в ближайшие десять лет – невозможно. Давайте поговорим об основных рисках, поджидающих тех, кто решился взять ипотечный кредит.

Суть ипотечного кредитования в том, что банк выдает вам некую сумму денег, на которую вы приобретаете жилье. Ну и с последующими выплатами, естественно. При падении цены на недвижимость, на которую оформлена ипотека, вам в любом случае нужно будет придерживаться графика выплат. Это не выгодно. Поэтому перед оформлением ипотеки, необходимо поинтересоваться, планируется ли падение цен на недвижимость. ) Запросить такой прогноз можно в продвинутых риэлтерских компаниях, стоимость данной услуги может варьироваться. Данный метод может сэкономить вам много денег.

Банк заинтересован в том, чтобы вы были платежеспособными на весь срок ипотечного кредита. Если вы по каким-то причинам не сможете справиться с кредитом, то банк понесет огромные убытки, средства, которые были потрачены на выдачу кредита. Когда количество неплатежеспособных заемщиков растет, над банком возникает угроза. Поэтому штрафные меры за срыв сроков платежей так велики.

На разнице в валютах можно неплохо сэкономить. Однако на этом пути вас поджидает риск того, что валюта будет расти не в том направлении, как вы ожидали. При этом вы можете потерять кругленькую сумму денег. Но кроме риска ошибиться в прогнозе роста валют, существует еще один, банк, оформив ипотечный кредит в долларовом эквиваленте, может потребовать выплат в нем же. Заработную плату, по текущему законодательству, компании не имеют права выплачивать своим работникам в иной валюте, нежели рубль. Поэтому на конвертации валют, вы также можете потерять деньги за счет различных комиссии. Будьте бдительны, при составлении договора ипотечного кредита с банком!

Многие риски рассчитать самостоятельно, без специфических знаний сложно, практически невозможно. Сделать какие-то, более менее точные аналитические прогнозы по поводу роста валют, рынка недвижимости и т.д. могут лишь профессиональные аналитики, найти которых вы можете в брокерских фирмах. Однако ценник на их услуги достаточно велик, чтобы обращаться к ним просто ради интереса. Если вы надумаете обратиться, то у вас должна быть цель сэкономить на конкретно каком-то значении.

Представим нелицеприятную ситуацию, вы исправно платили, согласно графику выплат, ипотечный кредит. Все протекало по плану, но в определенный момент, не дай бог, конечно, вы утратили дееспособность, то есть способность зарабатывать деньги и платить по счетам. В этом случае, вас должны выселить из нового жилья и отдать его в пользу банка. Но это не правильно с этической точки зрения, поэтому банки страхуют вашу жизнь и здоровье. И в случае наступления недееспособности, страховая фирма покрывает расходы банка (все это обговаривается в соответствии с договорами страховки).

Помимо страхования здоровья и жизни заемщика, страхуется и само жилье, на различные случае жизни. Будь то пожар, затопили соседи или другие форс-мажорные ситуации, все расходы покроет страховая компания. Благо выбрать вам не дадут на этапе оформления кредита, страховать или нет жилье и здоровье – это обязательные условия ипотечного кредитования. Подозреваю, что дай волю людям, многие бы понадеявшись на русское «авось», проигнорировали этот пункт. Однако в случае ЧП, попали бы в безвыходную ситуацию.

В первой части мы обсудили основные риски, поджидаемые заемщика ипотечного кредитования. Давайте теперь поговорим о рисках, которые могут встретиться кредитору, это даст понять, почему банк действует так, а не иначе.

Нынешняя рыночная экономика России и всего мира, находится в нестабильном состоянии, за счет чего, происходят скачки, влияющие на уровень инфляции в нашей стране. При оформлении ипотечного кредитования, изменение уровня инфляции, может привести к снижению процентных ставок, а это ощутимый удар по кредитору. Ведь он затратил определенное количество средств, на выдачу ипотеки, спланировал свой доход, а как итог, все расчеты катятся в тартарары. При росте инфляции, неуклонно падает прибыль кредитора, точнее, ожидаемая прибыль. При этом есть риск того, что благодаря снижению суммы задолженности заемщика по кредиту падает, он может выплатить его досрочно.

Это тоже является ощутимым ударом по карману кредитора. Мораторий или запрет, на досрочное погашение ипотечного кредита, обычно вводится на несколько лет, после чего заемщик может единоразово внести всю оставшуюся сумму и погасить кредит. Снижение процентных ставок, зачастую, приводит к этому. В итоге банк терпит убытки.

Также нужно понимать и то, что банк страхует себя от всех возможных рисков, даже тех, которые связаны с инфляцией. В случае с последней, применяются гибкие процентные ставки. Расчет таких величин, с учетом роста/падения рынка, достаточно сложны и не всегда отражают реальный уровень инфляции. Как вы поняли из этой части статьи, банки предлагают различные условия ипотечного кредитования. В первом случае используются гибкие процентные ставки, которые чутко реагируют на уровень инфляции в стране, во втором случае, устанавливается фиксированная процентная ставка, которая не зависит от инфляции. А в чем же отличие? Чтобы привлечь внимание заемщика на первый тип кредита, банки делают его ниже фиксированного. Заемщик под действием соблазна отхватить кредит по низкой ставке, зачастую не обращается к аналитикам, которые могу выдать ему прогнозы рынка. Проигнорировав все это, можно в скором времени начать платить проценты выше, чем при фиксированном методе начисления.

Основная масса рисков приходится на те случаи, когда заемщик становиться не платежеспособным. Происходит это по разным причинам, из-за сокращения штата в фирме, где работал заемщик, после чего он не смог восстановить прежний уровень заработка, на основе которого был составлен график выплат. Либо он по состоянию здоровья стал не дееспособным. Различных вариантов масса. На эти случаи, банк также страхуется. Здоровье, жизнь заемщика – важны для банка, это гарант того, что он вернет себе деньги и прибыль. Поэтому это подлежит страховки в обязательном порядке. Часть рисков переходит в страховой компании.

Платежеспособность клиента, банки определяют в процессе рассмотрения заявки на ипотечное кредитование. Для того, чтобы понять как банк решает, давать вам кредит или отказать, приведем цифры: если ежемесячная выплата за кредит превышает 50 процентов от вашего заработка, то вам откажут в 99 процентов случаев. Нужно стремиться ,чтобы она не превышала 35 процентов от месячного заработка.

Некоторые моменты российского закона, находятся на стороне заемщика. К примеру, если квартира, купленная в ипотеку, является единственным местом проживания заемщика, а он по каким-либо причинам нарушает график выплат, банк не имеет права требовать его выселения.

Еще один из рисков для кредитора – преждевременное погашение кредита. После истечения нескольких лет (обговаривается в договоре ипотеки), вы имеет право (тоже обговаривается в договоре) полностью погасить кредит, нарушая график выплат. Нужно понимать, что деньги в банковской системе четко распределяются, согласно нуждам. При получении большой суммы, она может быть не востребована и выйти на какой-то срок из оборота. Также кредитор теряет часть прибыли за счет того, что сумма выплачена сразу, а проценты, которые планировалось начислять в течении n-количества лет, просто сгорают. Поэтому для банка так не желательны преждевременные выплаты по ипотечным кредитам.

Исходя из всего выше сказанного, при оформлении ипотеки, два риска подлежат обязательному страхованию: недееспособность заемщика, страхование его жизни и здоровья и какие-либо повреждения залога-квартиры. Обе эти страховые акции падают на плечи заемщика и увеличивают размер стоимости кредита до двух процентов.

В России существует масса заблуждений, касательно ипотечного кредитования, одни считают неприемлемыми для себя условия ипотеки, другие вообще не задумывались об этом. Мы хотели бы сказать, что грамотный подход к услуге ипотечного кредитования, может облегчить вашу жизнь, и обратно, неграмотный и неподготовленный, усложнить ее.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru



Материалы по теме

Ипотечный банк должен иметь нулевую толерантность к риску
Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Основные виды ипотеки
В наше время ипотечное кредитование широко распространено по всей стране. Зачастую это единственный способ обзавестись собственным жильем не только для молодых семей, но и для многих других категорий граждан. Ипотечным кредитованием сейчас все больше начинают пользоваться и юридические лица. Ипотека – это выдача банком денежных средств для приобретения определённой недвижимости. Банк накладывает на недвижимость обременение до момента, пока все обязательства не будут погашены. Давайте рассмотрим виды ипотеки в нашей стране.
С начала года многие ипотечные банки в России анонсировали изменение условий жилищного кредитования. Конкуренция заставляет участников рынка уменьшать первоначальный взнос, отменять комиссию за выдачу кредита и снижать ставки.
Как правильно купить квартиру
Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге задача не из простых. Основные действия для самостоятельной покупки квартиры.
Кризис недвижимости. Что нас ждет, что ждет Китай.
Погашаем ипотечный кредит
Собственное жилье необходимо всем, но приобрести его, оплатив всю сумму целиком, могут единицы. И что же делать в этой ситуации?
Экономия при оформлении ипотеки
Как рассчитать финансовые возможности для участия в ипотечном кредитовании?
Что выбрать, аренду или ипотеку?
Что же сделать и как поступить, когда нужна жилая площадь для проживания, но нет полной суммы для ее приобретения?
Загородное жилье в кредит: плюсы и минусы
Стоит ли брать ипотечный кредит на загородное жилье? Все за и против.

Опрос

Как Вы относитесь к инвестициям в зарубежную недвижимость

Отправить мой голос