Кризис в недвижимости и что нас ждет?

Кризис недвижимости. Что нас ждет, что ждет Китай.

18 декабря 2011 г.

Инвестиции в недвижимость давно заняли уважаемое место в портфеле многих состоятельных россиян.  Заблуждения, связанные с инвестициями в квартиры, также укоренились в нашем сознании – самое распространенное среди них гласит, что, так как на недвижимость есть большой спрос, то она «всегда дорожает».  А московская недвижимость вообще никогда не дешевеет, так как «все здесь хотят квартиру» и «здесь крутится 50-70-80% всех денег в России».  В действительности ни Москва, ни Россия в целом не являются исключениями, и взрывной рост цен на квартиры периода 2002-2008 гг. объясняется не столько «спросом», а присутствием огромного количества дешевых денег в стране и мире.  Цены на недвижимость росли в большей части крупных городов планеты – пузырь был всемирный. 

Риэлторскую пропаганду о бесконечном росте цен можно опровергнуть хотя бы примером Японии, где недвижимость подешевела с пика в 1990м году на целых 75% и так не проявляет признаков жизни. Спрос есть функция цены на товар, и в случае с недвижимостью мы должны сравнивать цены на нее с уровнем доходов и стоимостью аренды в данном регионе, а также принимать во внимание макроэкономическую ситуацию в стране и в мире.  Если бы кто-то предлагал на продажу Версальские дворцы по $50 тыс. за штуку, то спрос на них был бы огромен, а однушку в московской пятиэтажке никогда бы не купили за миллион.  Недвижимость, золото и любой другой актив являются хорошими инвестициями, надо только знать когда в них вкладывать.  Сегодня – эра золота, а век недвижимости (временно) закончен.  В это вы сможете убедиться, прочитав наш маленький обзор.

Первый материал – это иллюстрация того, насколько переоценена недвижимость в США, несмотря на то, что цены на нее уже упали на 30%.  Заметьте, что в Америке есть пресловутый спрос, так как ее население показывает здоровый прирост, а процент по ипотечным кредитам находится на самом низком уровне за последние 50 лет.  Но цены все равно падают, потому что дорого.  Нет сомнений, что они упадут еще в два раза.

Убытки и долги «зомби» в американской ипотеке превзошли порог в $5 трлн

Красная линия: разумный размер ипотечных долгов (оценка базируется на экстраполяции тенденции роста долгов 1990–1997 гг.) 

Синяя линия: реальный размер долгов 

X – размер долга на пике пузыря ($11,95 трлн.) 

Y – размер долга на сегодня ($11,88 трлн.) 

Z – размер долга согласно тенденции 1990–1997 гг. ($6,3 трлн.) 

Ипотечные долги в $5,6 трлн – это наследие эпохи пузырей и самый вероятный источник новых кризисных проблем.   

Концепция пузырей в жилищной ипотеке всегда находила множество яростных противников.  «Высокие» прогнозы ипотечных убытков, сделанные властелином темной материи Нуриэлем Рубини (Nouriel Roubini) и T2 Partners, достигают $1,5–2 трлн.  Очень возможно, что история посмотрит на этих мрачных пророков как на жалких клоунов. 

Стандартная проекция размеров ипотечного долга показывает, что было выдано $5,6 трлн «ошибочных» кредитов.  99% балансов все еще активны.  Правда же, хорошо верить в доброту и платежеспособность незнакомцев? 

***

А вот эта заметка Рика Акермана (Rick Ackerman) будет интересна тем, кто планирует или уже вложил в зарубежную недвижимость.  Обратите внимание на то, что недавний рост количества сделок не означает, что лыжные домики в Колорадо опять стали выгодным вложением, а также на расчеты эффективности инвестиции.

Крах лыжной недвижимости только начался

На первый взгляд, колорадские лыжные домики снова в цене.  По данным Denver Post количество сделок в престижном Eagle County в первом квартале 2010 года выросло на 190% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, со 145 до 276.  Но сыграл роль эффект низкой базы, то есть рынок в 2008 году упал так сильно, что любые улучшения на этом фоне выглядели прекрасно.  Тем не менее, количество сделок было ниже на 27% ниже показателя на 2008 год и на 58% на  2007 год.  А если бы кто-нибудь решился упомянуть о ценах или стоимости аренды, то сразу стало бы ясно, что цены должны упасть еще ниже прежде чем появится надежда на их рост.

Наш знакомый девелопер объяснил ситуацию с ценами.  Цена на двуспальные апартаменты в гламурном городке Vail упала с пика в $1.3 млн. до $800 тыс., но вкладывать в них деньги все равно нет смысла.  Если сдавать квартиру в аренду на 130 ночей по $350 за ночь, то мы получим $45,500 за сезон.  Половина уйдет агенту по недвижимости, то есть останется $22,750.  Вычтем $15,000 на налоги, сборы и содержание и получим $7,750. Не забудем расходы на ипотеку - $30,000 в год из расчета цены кредита в 6.5% годовых на 60% от стоимости недвижимости.  Добавьте 6% на альтернативные издержки от 40% стоимости собственности, которые вы заплатили из своего кармана, но могли бы вложить в консервативный инвест-фонд и получать такую доходность (в случае России это бы был депозит в госбанке).  То есть инвестор, купивший такие апартаменты «по дешевке», получил бы в результате годовых расходов в размере $41 тыс.  Это было бы выгодно, если бы цены на эти дома росли на 15 или более % в год, как это и было до 2007 года.  Но цены упали и большинство спекулянтов, которые купили на пике или рядом с ним, потеряли деньги. 

Но худшее, конечно, впереди…

…потому, что, во-первых, списки домов на продажу в лыжных районах Колорадо, Калифорнии, Вермонта, Нью-Мексико, Вайоминга, Юты и других популярных у лыжников штатов, так обширны, что напоминают телефонную книгу и их бы хватило на годы спроса даже в самый разгар бума.  Во-вторых, лыжная собственность наиболее чувствительна к падению спроса, так как большая ее часть была куплена в спекулятивных целях, а от такой недвижимости избавляются при первых признаках финансовых трудностей.  Проще избавиться от лыжной избушки, чем от семейного гнездышка.  В общем, скидки в 40% - это лишь самое начало краха, который продлится годы. 

Но что там Америка, когда новости из Китая просто потрясают воображение.

Китай подпольно финансировал жилищный пузырь, который по своим размерам превосходит американский в пять раз: обнаружено около 65 млн. пустых домов  

Недавняя публикация в South China Morning Post, принадлежащая перу экономиста из Китайской академии социальных наук, делает вывод по результатам анализа показаний электрических счетчиков, что в городах Китая стоят пустыми 64.5 млн. единиц недвижимости! Это число в пять раз превосходит количество пустых домов в Америке (3,89 млн. официальных и 8 млн. единиц теневых домов (формально непризнанных банками проблемной собственностью, но в реальности таковыми являющихся)). Мы не осмеливаемся себе даже представить последствий схлопывания этого пузыря. 

«рынок недвижимости материкового Китая остается опасно перегретым и неспособность контролировать спекулятивный пузырь может угрожать финансовой и социальной стабильности», заявил видный экономист.

Йи Ксианрон (Yi Xianrong) пояснил, что … многие из 64.5 млн. квартир и домов были куплены в надежде на непрекращающийся рост рынка недвижимости.

По его словам, «перегретый рынок недвижимости породил неразумное расходование ресурсов, ценовые искажения и усилил национальные финансовые риски и поэтому экономическая структура не может быть исправлена и ситуация, в конце концов, будет дестабилизирована».

Публикация отражает беспокойство правящих кругов Китая по поводу негативного воздействия этого пузыря.

Официальный Пекин отчаянно пытается остудить рынок недвижимости, не навредив при этом экономике в целом.  Практикуется повышение размера первоначального взноса и ставок по ипотечным кредитам.

«Проблема заключается в том, что инвестиции в рынок недвижимости полностью изменили традиционные концепции управления капиталом и систему формирования цен», отметил экономист.

***

В заключение китайский блюз о поднебесных ценах на недвижимость в изложении блоггера по имени Миш (Mish).  Обратите внимание на его выводы в конце заметки.

Сколько времени нужно среднему китайскому рабочему, чтобы купить дом?

Тем, кто утверждает, что в Китае нет жилищного пузыря, так как там есть огромный спрос на жилье, следует сравнить цены на недвижимость с уровнем доходов. Недавно выпущенный китайский видеоклип с помощью аллегории рассказывает нам, сколько кому нужно работать, чтобы позволить купить новую квартиру.

«На забитых машинах улицах, раздатчик деловито предлагал листовки с рекламой квартир в новостройках: «Прекрасные апартаменты, от 29,800 юаней ($4400) за м2». Одна листовка оказывается в руках у водителя такси, стоящего в пробке. Он смотрит на листовку и думает: «Мне нужно работать 125 лет, чтобы купить эту квартиру».

Молодой человек сел в такси, заметил листовку и взял ее с собой на работу. Он едва успел занять свое место в офисном кубике ровно в 9 утра, прочитал листовку и подумал: « Чтобы купить эту квартиру мне потребуется 87 лет». В бешенстве он бросил листовку в мусор.

Уборщица офиса подняла корзину, прочла листовку и зарыдала: « Мне потребуется 255 лет, чтобы купить этот дом».

Пока многоэтажка еще строилась, строитель-мигрант подобрал листовку. Посмотрев на нее, он подумал: «Мне нужно 514 лет, чтобы эту квартиру приобрести». Кровь струилась из под его шлема, потому что во время работы он задумался, подскользнулся и разбил голову.»

Популярное заблуждение, утверждающее, что пузыря нет, так как есть сильный спрос – это полная чушь.

На пике пузыря всегда есть спрос. Во Флориде в 2005 году был сильный спрос на апартаменты. Он был такой сильный, что люди покупали лотерейные билеты и занимали очереди ночью, чтобы купить себе квартиру. Цены росли каждый день.

Следует сравнивать цены на жилье с уровнем зарплат и стоимостью аренды. Цены в сравнении с зарплатами выглядят заоблачными.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru


Материалы по теме

Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Что случится, если цены на жилье останутся в застое еще на десять лет? Сложно представить, что в ближайшие десять лет краеугольный камень американской мечты каким-то образом станет неудачным капиталовложением.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Различные сегменты рынков российской недвижимости
Различные потребительские рынки в нашей стране растут стремительными темпами, в связи с чем растет и потребность в недвижимости под коммерческие нужды. Покупателями недвижимости зачастую выступают крупные иностранные бизнесмены, хоть и политическая обстановка в РФ не стабильно, это не особо сказывается на дальнейших перспективах роста.
Приобретение загородного дома
Собственный загородный дом – мечта многих людей, проживающих в городе. Мы подготовили статью, отвечающую на вопрос, как же приобрести загородный дом?
Когда лучше продавать инвестиционную квартиру?
Многие считают, что приобретение недвижимости для инвестирования денежных средств является долгосрочным вложением. В большинстве случаев это именно так. Но приходит время продавать квартиру или офис, которые долгие годы приносили прибыль и за это время успели подорожать. Необходимо знать, когда совершать такие сделки, а когда лучше подождать более выгодных условий на рынке недвижимости.
Что мы знаем о частоте и амплитуде циклических колебаний на рынке жилья в разных странах? Что их вызывает? Можно ли прогнозировать изменение цен на жилье?
Зарубежная ипотека
Зарубежная ипотека. Ипотека Великобритании, Италии, Чехии, Испании и других стран.
Что выбрать, аренду или ипотеку?
Что же сделать и как поступить, когда нужна жилая площадь для проживания, но нет полной суммы для ее приобретения?
Загородное жилье в кредит: плюсы и минусы
Стоит ли брать ипотечный кредит на загородное жилье? Все за и против.

Опрос

Как Вы относитесь к инвестициям в зарубежную недвижимость

Отправить мой голос