Немного о факторах роста стоимость недвижимости

Что мы знаем о частоте и амплитуде циклических колебаний на рынке жилья в разных странах? Что их вызывает? Можно ли прогнозировать изменение цен на жилье?

24 апреля 2011 г.

Что мы знаем о частоте и амплитуде циклических колебаний на рынке жилья в разных странах? Что их вызывает? Можно ли прогнозировать изменение цен на жилье?

Давайте посмотрим на картину исторических данных на примере Херенграхта. Это район Амстердама, которые насчитывает уже более 380 лет.

рис1

В долгосрочной исторической перспективе видно, что цены на жилье в районе Херенграхта изменялись циклически, а не двигались в определенном направлении (рис.1). В периоды процветания и новых открытий цены повышались, но стоило людям поверить, что этот рост – навсегда, как новые потрясения приводили к удешевлению жилья. Подобное человеческое восприятие можно было наблюдать и в конце 20 века в Японии.

К сожалению, данные о ценах жилья во множестве стран ОЭСР доступны с 1970 года, но этого вполне достаточно, чтобы достоверно выделить циклы в колебаниях стоимости жилья.

В среднем, с 1970 г. по середину 1990-х гг. периоды подъема на рынке недвижимости в 18 странах ОЭСР продолжались в течение 5 лет. За время роста реальные цены на жилье (с поправкой на инфляцию) прибавляли приблизительно по 40% (см. таблицу). Последующий спад обычно занимал 4½ года, цены за это время успевали потерять примерно половину завоеваний периода роста (подробнее см. в докладе автора статьи).

На нынешний цикл, стартовавший в большинстве стран ОЭСР в середине 1990-х – начале 2000-х гг., имеет смысл смотреть через призму истории. На фоне последних 40 лет нынешний подъем длился вдвое дольше обычного (41 квартал против 21) и был гораздо более сильным: цены выросли почти втрое. Происходящий сейчас спад по длительности уже приблизился к прошлым спадам, а падение цен почти достигло глубины прошлых падений. Но поскольку рост цен в этот раз был гораздо более сильным, таким же может оказаться и падение.

В чем же причины роста и падения?

Согласно экономической теории, в долгосрочном плане цена жилья, арендная плата и доходы должны коррелировать друг с другом, иначе люди будут отдавать предпочтение,либо покупке недвижимости, либо аренде. Аналогичным образом, в долгосрочном плане цена жилья не может сильно отклоняться от возможности людей его покупать, то есть от доходов населения. Это что касается долгосрочных фактор.

Рассмотрим теперь краткосрочные моменты, которые так или иначе влияют на динамику цен, а еще больше оказывают психологический фактор уверенности в постоянном росте. Как правило такие факторы определяют всю динамику движения. Зачастую довольно сильно и долго. Рост спроса ведет к удорожанию жилья, и порой скачки цен невозможно объяснить одними только экономическими показателями. Хороший пример этому – Россия. В 1999–2008 годах доходы россиян ежегодно увеличивались более чем на 10% – вдвое быстрее, чем в предыдущие 20 лет. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, стабилизацией экономической и политической системы. После дефолта 1998 начался планомерный экономический рост. Ежегодно увеличивалось сальдо, что отражало хорошую динамику иностранных инвестиций в страну. Народ наконец-то поверил и увидел новую политическую систему. Не маловажным фактором всех вышеперечисленных достижений и эмоций нужно отнести к росту всех ресурсов на мировых рынках. Причем скорость роста их была гораздо мощнее, чем скорость роста российской экономики (ввп). Недвижимость в такой ситуации не осталась в стороне. Цена недвижимости в 1999–2008 гг. росла почти на 30-40% в год, в 10 раз быстрее, чем в предыдущие 20 лет.
Одна из причин столь быстрого роста цен на недвижимость  в том, что предложение на этом рынке не может меняться так быстро, как спрос. Другая причина связана с взаимодействием жилищного и финансового рынков. Поскольку жилье служит обеспечением кредита, его подорожание усиливает эффект: при растущей стоимости залога банки охотнее раздают кредиты домохозяйствам, что подпитывает бум на жилищном рынке. Подобный эффект обратной связи может возникнуть независимо от того, что именно явилось главной причиной роста жилищных цен: повышенный спрос, правительственная политика (например, снижение процентных ставок) или институциональные изменения, делающие более доступной ипотеку. Пузыри образуются вследствие завышенных ценовых ожиданий. Они формируются успешными инвестиционными историями, коллективными заблуждениями и ведут к неоправданному оптимизму. Безнравственное и антисоциальное поведение отдельных игроков на рынке ведет к дальнейшему разрастанию пузыря. Инвесторы на рынке недвижимости США прониклись уверенностью, что в этот раз все будет иначе, и цены никогда не упадут, отмечает Шиллер. Роберт Шиллер хорошо известен тем, что предсказал обвал котировок на Уолл-стрит в 2000–2001 годах.  Последствия этих ложных предпосылок были усугублены предоставлением ипотечных кредитов людям, заведомо неспособным их вернуть, и упаковкой этих кредитов в производные инструменты. Не хочется говорить, что стало с американскими производными ипотечными бумагами, типа mbs, которые официально ФРС прекратил выкупать год назад, но неофициально все еще выкупает, через различные аффилированные структуры и конца этому не видно.

На сколько могут упасть цены?

Все данные предоставлялись с поправкой на инфляцию.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru



Материалы по теме

Что случится, если цены на жилье останутся в застое еще на десять лет? Сложно представить, что в ближайшие десять лет краеугольный камень американской мечты каким-то образом станет неудачным капиталовложением.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Различные сегменты рынков российской недвижимости
Различные потребительские рынки в нашей стране растут стремительными темпами, в связи с чем растет и потребность в недвижимости под коммерческие нужды. Покупателями недвижимости зачастую выступают крупные иностранные бизнесмены, хоть и политическая обстановка в РФ не стабильно, это не особо сказывается на дальнейших перспективах роста.
Как накопить деньги на покупку жилья
Как правильно копить деньги на жилье? Подобные вопросы задают себе те, кто мечтает о своей недвижимости. Единоразово внести всю сумму целиком удастся скорее миллионерам, нежели обычным рядовым гражданам нашей страны.
В каком состоянии ипотечный рынок в США? Вероятно, вы в новостях много слышали о том, в каком распрекрасном виде находится сектор недвижимости в США?
Приезжие берут кредиты на покупки недвижимости в столице
Согласно недавнему проведенному опросу жителей и гостей столицы, всего лишь у половины приезжих в Москву, получается, остаться в ней, другие, по тем или иным причинам, уезжают обратно в регионы.
Когда лучше продавать инвестиционную квартиру?
Многие считают, что приобретение недвижимости для инвестирования денежных средств является долгосрочным вложением. В большинстве случаев это именно так. Но приходит время продавать квартиру или офис, которые долгие годы приносили прибыль и за это время успели подорожать. Необходимо знать, когда совершать такие сделки, а когда лучше подождать более выгодных условий на рынке недвижимости.
Ипотечное кредитование и риски
Давайте поговорим об основных рисках, поджидающих тех, кто решился взять ипотечный кредит.
Кризис недвижимости. Что нас ждет, что ждет Китай.
Зарубежная ипотека
Зарубежная ипотека. Ипотека Великобритании, Италии, Чехии, Испании и других стран.

Опрос

Как Вы относитесь к инвестициям в зарубежную недвижимость

Отправить мой голос