Загородное жилье в кредит: плюсы и минусы

Стоит ли брать ипотечный кредит на загородное жилье? Все за и против.

23 января 2014 г.

Загородное жилье в кредит: плюсы и минусы

Считается, что людям, способным приобрести коттедж за 15-20 миллионов рублей, ипотечные кредиты не нужны: мол, эти люди достаточно богаты, чтобы рассчитываться за свои «дворцы» без помощи банков. На самом деле это не совсем так. Состоятельные люди умеют администрировать свой бюджет и прекрасно осознают, что выгоднее взять ипотеку на дом, который вскоре подорожает и перекроет стоимость процентов по кредиту, чем изымать средства из оборота. Кроме того, помимо загородного жилья высшей категории (бизнес- и премиум-класс) на рынке присутствуют дома, принадлежащие к среднему ценовому сегменту. Покупателям такого жилья, чаще всего, без кредита не обойтись.

По словам директора агентства недвижимости «Бекар» Ирины Гудкиной, только 11% покупателей загородных домов берут ипотеку, чтобы оплатить покупку. Остальные предпочитают платить в рассрочку застройщику, изымают часть средств из своего бизнеса или просят деньги взаймы у родственников и друзей, чтобы рассчитаться за коттедж сразу.

Почему банки «боятся» риска?

Непопулярность ипотечного кредитования среди покупателей загородного жилья объясняется «нелюбовью» банков к заемщикам, планирующим обзавестись своим коттеджем. И потребители, конечно же, знают об этой «нелюбви». Связана она с тем, что банки предпочитают работать с крупными фирмами-застройщиками, а на рынке загородной недвижимости работают, в основном, небольшие предприятия. Кредиты на отдельные продукты массовой застройки дают немногие банки – исключительно те, которые сами непосредственно вовлечены в строительство.

Особенно ситуация усложнилась после глобального финансового кризиса, который начался, как известно, в Соединенных Штатах Америки, и вынудил ипотечные банки по всему миру (Россия не осталась в стороне от этой тенденции) сделать условия кредитов более жесткими. Отбор заемщиков стал строже, процентные ставки выросли. Это ударило даже по рынку типового жилья в городах. Загородная ипотека, конечно, пострадала еще сильнее. Так, по информации, предоставленной директором филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» в Санкт-Петербурге Еленой Шевелевой, от силы 20% загородных домов в Ленинградской области оформлены по всем правилам и законам.

История рынка городских квартир в России началась два десятилетия назад, когда, благодаря приватизации, квартиры перешли в частную собственность владельцев. Рынок загородного жилья официально существует меньше 10 лет, с начала 2005 года, когда российские законодатели одобрили поправки, которые позволили упростить выдачу кредитов на приобретение земли и находящихся на ней строений и сооружений. Но до сих пор взять ипотеку на большинство из подобных объектов, выставленных на продажу, достаточно затруднительно. Или, в случае, если это возможно, банк предлагает настолько высокие процентные ставки, что вряд ли найдется потребитель, готовый выплачивать их. На рынке загородных домов существует немалый разброс по качеству строений, их местоположению, ликвидности и «статусности», что еще больше осложняет кредитование подобных покупок. Только недавно, с появлением коттеджных поселков, стало возможно относительно точно распределять жилье по ценовым категориям от экономичных вариантов до класса люкс. Для примера можно посмотреть ленинградскую или московскую области

Но и с поселками дела обстоят не так просто. Зачастую строительные компании покупают территорию под застройку и начинают возводить коттеджи, не позаботившись о разбивке участков под ними, что делает невозможным заключение договоров о залоге.

По этим причинам купить жилье в загородном поселке в ипотеку обычно можно только в случае, если между компанией-застройщиком и банком сложились доверительные отношения. То есть, банк устраивает тщательную проверку документов, разрешающих строительство, проводит анализ стабильности строительной компании как субъекта хозяйственной деятельности и ее проекта, проводит оценку возможных рисков, и, в случае, если полученные данные его устраивают, начинает выдачу кредитов потребителям. Исключительно на приобретение коттеджей в «проверенном» поселке. Когда жилье находится в процессе строительства, процентные ставки по кредитам выше. Это связано с рисками: вдруг застройщик обанкротится, и поселок так и останется незавершенным. После проведения государственной регистрации ставки становятся «мягче», приближаясь к средним по рынку в целом.

Приобрести строящийся дом вне коттеджного поселка, да еще и без налаженного партнерства между банком и застройщиком проблематично. С одной стороны, земля, цена на которую постоянно растет, - отличный залог. С другой, участок жильем еще не является, жить на нем нельзя, будет ли возведено в перспективе строение, с точностью до ста процентов не знает никто. Помимо этого, чтобы оформить землю, нужно потратить массу сил и времени. Соответственно, земельный участок в качестве объекта обеспечения кредита менее ликвиден, чем квартира или дом. А в кредитном портфеле банковской организации, выдающей ипотеку, риски и доходность, а также доходность и ликвидность должны быть сбалансированы. Получается, что кредит, обеспеченный загородным коттеджем, менее ликвиден, и банк старается повысить его доходность, что приводит к установке высоких процентных ставок.

Вторичное жилье: предъявите пожалуйста документы

У покупки частного коттеджа на вторичном рынке недвижимости есть свои тонкости: в первую очередь, необходимо, чтобы у продавца имелась на руках вся нужная для оформления кредита документация на строение. Кроме того, сам дом должен соответствовать условиям, которые выдвигает банк.

Обычно от постройки требуется соответствие примерно десяти условиям. Во-первых, дом должен быть пригодным для проживания отдельно стоящим строением (садовый домик, жилой коттедж, частный дом, дача). Банки не обеспечивают ипотеку слишком старыми зданиями (здесь у каждого кредитного учреждения свои лимиты по году постройки) и жильем без отдельного входа, инженерных коммуникаций или подъезда. Помимо этого, недвижимость должна находиться в пределах территории населенного пункта, где есть другие сооружения, пригодные для проживания, иными словами, в поселке, садоводческом товариществе, селе или дачном кооперативе. Жилье ни в коем случае не должно быть обременено правами третьих лиц, которые, как известно, подлежат госрегистрации (кстати, последнее требование должно исполняться и при взятии ипотеки на типовую городскую квартиру).

В качестве исключения банк может дать кредит на дом, находящийся на арендованной земле, но обычно все-таки нужно, чтобы надел был оформлен в собственность. Кроме того, должно быть документально подтверждено целевое назначение земли для жилищного, дачного строительства или садоводства.

Как показывает практика, многие продавцы, стремясь сэкономить деньги и уклониться от уплаты налогов и сборов, не оформляют дома юридически корректным образом, лишая покупателей возможности взять ипотечный кредит.

Также напомним, что заемщик, желающий приобрести частный дом или коттедж в ипотеку, должен внести 10-20% от всей суммы кредита в качестве первоначального взноса. После мирового финансового кризиса вряд ли удастся найти кредит без этого требования. Кроме того, он должен представить подтверждение (желательно, официальное) своего высокого стабильного дохода.

Рискованное предприятие: ипотека под залог имеющейся собственности

Если объект, понравившийся покупателю, не устраивает банк по некоторым или даже по всем параметрам, то его все равно можно купить в кредит. Для этого существует особый способ – ипотека под залог объекта недвижимости, уже принадлежащего заемщику. Примером такого обеспечения кредита может стать городская квартира. В сущности, это достаточно простая процедура: банку в залог отдается уже имеющееся свое жилье (желательно, не единственное, чтобы в случае форс-мажора не оказаться на съемной квартире). Полученный кредит тратится на усмотрение заемщика.

Впрочем, в этом случае нужно иметь в виду, что сделки такого вида – часто рискованные. К примеру, при покупке на вторичном рынке объекта недвижимости с туманной историей можно получить «на выходе» признание сделки незаконной по иску внезапно объявившихся третьих лиц (к примеру, родственников бывшего владельца жилья). В таком случае можно остаться без дома, но зато с обязательствами по кредиту, которые с покупателя, конечно же, никто не снимет.

Не менее внимательно нужно относиться к покупке строящегося коттеджа или дома. Приобретение первичного жилья в целом – более рискованная процедура, чем покупка «бывшего в употреблении» объекта. В любом случае, будет не лишне посоветоваться с хорошим юристом, занимающимся сделками в сфере недвижимости (лучше всего – работающим именно на рынке загородного жилья).

В качестве залога можно использовать и участок земли, на котором будет построен дом. По российским законам, чтобы обеспечить кредит участком земли, нужны правоустанавливающие бумаги на территорию; ее план, снабженный

В случае, когда участок был выделен под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), дополнительно требуются отчет о его оценке; разрешение на использование; заключение по титулу; сверка адреса (техническая экспертиза); справка об отсутствии запрещений и арестов; справка из налоговой. Если на участке уже есть здания или сооружения, на них тоже придется предоставить документы: паспорт; выписки из реестра прав; справку об оценке; правоустанавливающие документы.

Обеспечение кредита не самим приобретаемым домом, а, например, земельным участком (несмотря на то, что это потребует сбора большого количества документов) или типовой квартирой, имеет свои плюсы. Если вам после приобретения загородного жилья понадобятся деньги на его отделку и благоустройство прилегающей территории (как показывает практика, все это стоит приличных денег), вы сможете взять в банке еще один кредит, уже под залог коттеджа.

Очевидно, что для проведения подобных финансовых операций нужно обладать высоким стабильным доходом. В противном случае банк вряд ли согласится выдать, по сути, два кредита одновременно. При новом кредитовании сумма, которую предоставит вам банк, будет рассчитываться на основе вашего дохода с вычетом ежемесячных платежей по уже взятой ипотеке. Еще одно условие, необходимое для реализации этой схемы – отличная кредитная история. Если вы не вовремя рассчитываетесь с платежами по первой ссуде, то это не только станет препятствием на пути получения второго кредита, но и не позволит вам рассчитывать на любые другие банковские ссуды, такие как потребительские кредиты, автокредиты или кредиты на развитие бизнеса.

Технология взятия ипотеки на покупку загородного жилья, если заемщик и сумма кредита уже одобрены банком, не отличается от приобретения городской квартиры. Заключив кредитный договор и поместив ссуженную сумму в депозитарный сейф (или открыв аккредитив), банк самоустраняется из отношений продавца и покупателя. Договор купли-продажи заключается непосредственно между ними. В тексте договора обязательно указывается, что земельный участок и строение, находящееся на нем, покупаются на кредитные средства. Также в документ вносятся реквизиты банка, выдавшего ипотеку: они необходимы, чтобы запись могла быть внесена в Единый государственный реестр прав. Одновременно с договором в орган госрегистрации покупателем подается и закладная. Когда ипотека зарегистрирована, продавец предъявляет договор купли-продажи и получает деньги либо из депозитарного сейфа, либо с аккредитива.

В целом, можно сказать, что, невзирая на все трудности и законодательные недоработки, у ипотечного кредитования покупателей загородных домов есть будущее. В частности, на оптимистический лад настраивает сосредоточенность Нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на малоэтажной недвижимости. Кроме того, места для жилищного строительства в городской черте становится все меньше, что вынуждает покупателей обращать больше внимания на пригороды и Ленинградскую область. На сегодня важно, чтобы за городом строилось больше недорогого доступного жилья (так называемого быстровозводимого), сравнимого по цене со стандартной городской квартирой. Такой сдвиг на рынке позволил бы банкам развивать направление на «загородную» ипотеку активнее.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru



Материалы по теме

Земельная реформа в России с 1 марта 2015 года
В России будет проведена крупнейшая земельная реформа: с 1 марта 2015 года начнёт действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. Теперь приобрести землю можно будет по цене многократно ниже рыночной. Кроме того, впервые установлен перечень случаев, когда власти вправе отказать в продаже земли.
Серые схемы на первичном рынке Санкт-Петербурга
Каждый житель страны знает, что рынок недвижимости претерпевает огромные изменения. Дело в том, что уже через несколько лет готовые сооружения будут продавать исключительно по безналичному расчету. Из этого следует, что многие спекулянты постараются вернуться к давно забытым «серым» схемам.
С начала года многие ипотечные банки в России анонсировали изменение условий жилищного кредитования. Конкуренция заставляет участников рынка уменьшать первоначальный взнос, отменять комиссию за выдачу кредита и снижать ставки.
Налоговый вычет на покупку жилья
Налоговый вычет при покупке квартиры. Когда этот вычет положен, когда нет. Условия получения налогового вычета.
Как правильно купить квартиру
Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге задача не из простых. Основные действия для самостоятельной покупки квартиры.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве
Покупка квартиры в современных условиях - достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.
Правильное оформление кредита на недвижимость
Оформляем правильно кредит на жильё. Все нюансы этой нелегкой процедуры.
Титулованные квартиры
Слово "титул" на рынке российской недвижимости означает право купли-продажи, мены или дарения недвижимости.
Приобретение квартиры, полученной в наследство
В России практика продажи (да и покупки) квартиры, перешедшей по наследству, получила большое распространение, но покупатель в этом случае несет определенные риски, о которых хотелось бы поговорить в этой статье.

Опрос

Как Вы относитесь к инвестициям в зарубежную недвижимость

Отправить мой голос