Налоги на недвижимость в Италии

Как разобраться с налогами в Италии?

8 марта 2018 г.

Налоги на недвижимость в Италии

Налоги на недвижимость в Италии

Расчет большинства налогов на недвижимость в Италии основан на кадастровой, а не рыночной стоимости недвижимости. Кадастровая цена, как правило, на 20-40% ниже реальной. Исключение – новый объект, купленный у застройщика. В этом случае кадастровая и покупная стоимость будут равны.

Важно: до заключения сделки, для оценки размера ежегодных расходов, покупателю нужно узнать кадастровую стоимость и налоговую ставку для выбранного объекта.

Термины

Ипотечный сбор (итал. imposta ipotecaria)

Оплачивается при записи, регистрации, аннотациии, наследовании, дарении, покупке, продаже недвижимости в государственном реестре недвижимости.

Кадастровый сбор (итал. imposta catastale)

Оплачивается при переоформлении недвижимости в результате акта купли-продажи, дарения, наследования.

Регистрационный сбор (итал. imposta di registro)

Оплачивается при регистрации акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.

Первичное жилье (итал.prima casa)

Приобретение первичной жилой недвижимости со льготами возможно для резидентов Италии, приобретающих жилье на территории страны. Те, кто резидентами не являются, могут воспользоваться аналогичными льготами на покупку «первичного жилья», если они в течении 18 месяцев станут резидентами.

Вторичное жилье (итал. seconda casa)

Резиденты могут приобрести вторичное жилье на территории Италии.

Нерезиденты — любую жилую недвижимость.

Земльный участок под застройку (итал. terreno edificabile)

Для иностранцев не существует никаких ограничений в приобритении земельных участков (строительсво на тех же условиях и с теми же ограничениями, которые применяются к итальянским гражданам).

В Италии существуют 3 основных налога (регистрационный налог, ипотечный налог, кадастровый налог), которые необходимо уплатить при покупке недвижимости вместе с другими сборами и расходами. Оценка суммы налогов зависит от типа имущества и «характеристик» покупателя и продавца.

Перечень налогов и сборов к уплате при покупке недвижимости в Италии:

1. Покупка недвижимости у частного (физического) лица, компании, организации, застройщика/компании-реконструктора при условии, что прошло более 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ и не облагается НДС.

- НДС - не облагается;

- Первичное жилье: регистрационный налог 2% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

- Вторичное жилье: регистрационный налог - 9% от кадастровой стоимости недвижимого имущества, если покупатель частное (физическое) лицо; рассчитываете по заявленной цене, если в качестве покупателя выступает фирма, компания, организация или индивидуальный предприниматель.

Важно: налог на регистрацию не может быть менее € 1000 от стоимости имущества.

- Фиксированный ипотечный налог: € 50

- Фиксированный кадастровый налог: € 50

- Фиксированный гербовый сбор: € 230

- Фиксированный ипотечный взнос в размере: € 35

- Фиксированный кадастровый сбор за переоформление имущества: € 55

2. Покупка недвижимости у застройщика/компании-реконструктора при условии, что прошло не менее 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ и облагается НДС; у застройщика/компании-реконструктора при условии, что прошло более 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ и облагается НДС.

- Первичное жилье: НДС 4% от заявленной стоимости недвижимости.

- Вторичное жилье: НДС 10% от заявленной стоимости недвижимости.

- Элитная недвижимость: НДС 22% от заявленной стоимости недвижимости.

- Фиксированный регистрационный налог - 200 €;

- Фиксированный ипотечный налог - 200 €;

- Фиксированный кадастровый налог - 200 €.

- Фиксированный гербовый сбор: € 230

- Фиксированный ипотечный взнос в размере: € 35

- Фиксированный кадастровый сбор за переоформление имущества: € 55

3. Покупка земли под строительство: НДС 8%.

4. Покупка сельскохозяйственной земли: НДС 15% (только для резидентов страны).

Важно: все налоги, сборы, взносы длжны быть выплачены до подписания акта купли-продажи у нотариуса.

Страхование недвижимости в Италии (1-2% от стоимости объекта) является не обязательным, но зависит от региона, устава кондоминиума (для недвижимости в кондоминиуме) и является обязательным для недвижимости, купленной в ипотеку.

Расходы на содержание недвижимости в Италии

Налог на недвижимость

Единый коммунальный налог IUC (итал. Imposta Unica Comunale) на недвижимость. Он включает три налога: IMU, TASI, TARI, уплачивается каждый год и рассчитывается одинаково как для резидентов, так и для нерезидентов страны.

Муниципальный налог на недвижимость IMU (итал. Imposta Municipale Unica)

Ставка налога IMU зависит от места расположения недвижимости, размера, классификации как объекта недвижимого имущества, устанавливается решением муниципалитета (может меняться каждый год) и применяется для зданий, строительных площадей и сельскохозяйственных земель.

От уплаты IMU освобождены владельцы первичного жилья, кроме элитной недвижимости, для пожилых людей и инвалидов налог может быть снижен или они также могут быть освобождены от уплаты.

Расчет IMU

Чтобы рассчитать размер IMU необходимо определить налоговую базу (сумма, с которой взимается налог). Налоговая база определяется кадастровым доходом (не путать с кадастровой стоимостью), на 1 января текущего года.

Налоговая база = (кадастровый доход x 1,05) х кадастровый мультипликатор.

Кадастровый доход (итал. rendita catastale) рассчитывается по формуле:

кадастровый доход = консистенция х расчетный показатель.

Консистенция (итал. consistenza dell'unita immobiliare) – параметр, который зависит от типа объекта, может выражаться числом комнат, площадью в квадратных метрах, объёмом в кубических метрах.

Расчетный показатель (итал. la tariffa d'estimo) - имеет значение для каждого конкретного объекта.

Кадастровый доход, расчетный показатель, категорию недвижимости можно узнать в кадастровом офисе (итал. Agenzia del territorio) или в налоговой службе.

Кадастровый мультипликатор зависит от категории, к которой принадлежит недвижимость:

- 160 для категорий А (за исключением А/10) и С/2, С/6, С/7

Категория А – жилые помещения (включает 11 подкатегорий: А 1 - исторические особняки, А8 – элитные виллы, А9 - замки, А2, А3 - квартиры в кондоминиуме и т.д.)

Категория С - надворные постройки, гаражи, беседки и т.д.

- 140 для категорий B, C/3, C/4, C/5 (школы, библиотеки, музеи и т.д.)

- 80 для категорий A/10, D/5 (офисы, частные кабинеты)

- 65 для категории D (кроме D/5) (пансионаты, гостиницы, приюты)

- 55 для категории C/1 (магазины)

- 135 с/х земля

- 110 для угодий, принадлежащих прямым производителям и сельскохозяйственным предпринимателям

- 130 для всех других земель.

Если объект находится в непригодном для жилья состоянии, налоговая база уменьшается на 50%.

IMU = налоговая база х налоговая ставка

Существует два типа налоговых ставок:

1. Переменная налоговая ставка для вторичного жилья составляет 0,76%, но муниципалитет может увеличить или уменьшить ее на 0,3%, поэтому размер IMU меняется в зависимости от муниципалитета, в котором находится недвижимость.

2. Фиксированная налоговая ставка для элитного жилья составляет 0,4%.

Важно: в Италии налоговые ставки выражаются в промилле (‰), но для удобства расчетов мы переводим их на проценты.

Для аренды недвижимости по фиксированной цене (прописанной в контракте) предусмотрена скидка 25% на оплату IMU.

Пример расчета IMU:

Если Вы являетесь нерезидентом Италии и купили дом (вторичное жилье, итал. seconda casa) возле моря, то IMU = € 995, 90.

Кадастровый доход = € 780

Налоговая база = 780 x 1,05 х 160 = € 131040

IMU = 7,6 x 131040 / 1000 = € 995,90

Сумма налога распределяется поровну между всеми совладельцами недвижимости (если объект принадлежит двум владельцам, то каждый платит 50%).

Если недвижимость находилась в собственности менее года, налог уплачивается только за период владения (например: за 4 месяца владения недвижимостью нужно заплатить 1/3 часть налога (4/12 = 1/3).

Налог на вывоз и переработку мусора TARI (итал. Tariffa sui Rifiuti)

Размер налога TARI зависит от категории объекта недвижимости, площади жилого помещения, количества зарегистрированных и постоянно проживающих людей.

Если собственник использует недвижимость только для отдыха несколько недель в году, то муниципалитет может снизить размер налога. Если недвижимость сдается в аренду, то налог на вывоз мусора всегда платит наниматель.

Налог на содержание дорог, уличного освещения и т.д. TASI (итал. Tassa sui Servizi Indivisibili del comune)

TASI устанавливается муниципалитетом в котором находится недвижимость (итал. delibera comunale) и применяется только к зданиям и строительствам. TASI уплачивают все владельцы недвижимости.

В случае TASI, в отличии от IMU, налоги должны уплачивать не только владельцы недвижимости, но и арендаторы (от 10% до 30%). То есть, большая часть налога должна быть уплачена арендодателем (70%-90%), а остальная - арендатором. Если недвижимость сдается в аренду более чем одному человеку, то налог может быть уплачен в полном объеме через одного из арендаторов или пропорционально разделен на всех.

Следует отметить, что неуплата одного не обязывает к уплате другого, как это случается в случае совладельцев. Налог TASI не уплачивается в случае, если недвижимость расположена в сельскохозяйственных районах и на пустошах, является собственностью государства, церкви, другого государства, международной организации. Муниципалитет может принять решение об уменьшении налога или освобождении от обязанности уплаты налога на недвижимость, занимаемую одним человеком, эксплуатирующим ее иногда (например, летом) или принадлежащую людям, находящимся больше 6 месяцев за пределами Италии.

Налог TASI рассчитывается на основе налоговой базы (то есть зависит от кадастрового дохода, как в случае с IMU) и налоговой ставки TASI (тариф указан в постановление муниципалитета, итал. delibera comunale). Как правило, ставка TASI не превышает 0,25%.

Пример расчета TASI:

Недвижимость расположена в муниципалитете г.Рим, кадастровый доход € 800, ставка TASI 2,5‰ (0,25%): € 800 + 5% = € 840 х 160 = € 134400 (налоговая база), 134400 + 0,25% = 336.

TASI = € 336

Сумма налоговых ставок TASI и IMU для каждого типа имущества не должна превышать 10,6%.

Налоги TASI и IMU уплачиваются в два этапа в орган муниципальной власти по месту регистрации объекта недвижимого имущества:

- первый взнос или одноразовый платеж - в период с 1 по 18 июня 2018г.

- второй взнос (откорректированный баланс) - в период с 1 по 17 декабря 2018г.

Налог TARI уплачивается в 2, 3 или 4 этапа, которые устанавливает муниципалитет.

За просрочки платежей в Италии начисляются пени. Можно платить всю сумму целиком, но в конце года надо сверить, не изменились ли налоговые ставки в большую сторону (что случается), и если изменились – доплатить.

Обязанность рассчитать налоги и ответственность за возможные ошибки или просрочки платежей полностью лежит на владельце недвижимости. Поэтому, для расчета налогов

Вы можете обратиться в центр финансовой поддержки CAF (государственная вспомогательная служба, итал. Centro di Assistenza Fiscale), воспользоваться услугами налогового консультанта (итал. commercialista), заказать расчет ежегодных налогов в нашем агенстве недвижимости, заключить с нами договор на пост-обслуживание, рассчитать и оплатить онлайн помощью модуля F24.

Уплата налогов в вышеуказанные сроки должна производиться налогоплательщиками с использованием модуля F24 (модуль налогового управления, итал. modello F24 Agenzia delle Entrate) через личный кабинет на сайте налоговой (нужно зарегистрироваться, получить ключ электронной подписи и уплатить налог банковским переводом или онлайн), с помощью банковского счета (некоторые банки дают возможность уплачивать налоги онлайн, поэтому можно провести платеж, не приезжая в Италию, рекомендуем уточнить этот вопрос в банке при открытии банковского счета ), через представителя, если заключен договор с управляющей компанией на обслуживание объекта (ваш представитель уплатит налоги на недвижимость на почте).

Коммунальные платежи

Стоимость коммунальных услуг существенно различается по регионам Италии и включает в себя оплату:

1. Электроэнергии: расход электричества определяется по счетчику (после полуночи во многих регионах действует другой тариф на электроэнергию), оплачивается на основании договора с компанией - поставщиком и по квитанции (счет-фактура) каждые два месяца. В квитанцию об оплате електроэнергии входит сумма за расход электричества + фиксировання сумма (оплата услуг по продаже, поставке электроэнергии, пользование сетью, налог) и указан срок оплаты.

За просрочку платежа начисляются пени. Если клиент не производит оплату в указанный срок, то поставщик присылает письмо-предупреждение и договаривается с клиентом о новых сроках и форме оплаты (возможно частями). Как только платеж будет произведен, клиент должен как можно скорее сообщить об этом компании, чтобы остановить начисление пени, иначе сумма будет добавлена в следующую квитанцию. Если после всех уведомлений об оплате и отключении, клиент не производит оплату, компания-поставщик уменьшает мощность электроенергии на 15% от доступной и в конечном итоге, отключает подачу электроенергии и инициирует юридические процедуры по восстребованию задолженности. Все условия прописаны в договоре с компанией.

2. Воды: расход определяется по счетчику (стоимость 1 м3 воды отличается в разных регионах, тарифы устанавливаются на местном уровне органами водоснабжения с их собственным регулированием), оплачивается на основании договора и по квитанции (счет-фактура).

Периодичность выставления счета (частота) устанавливается компанией – поставщиком в зависимости от количества потребляемых кубометров воды:

- для среднегодового расхода до 100 м3: 2 счета в год каждые шесть месяцев;

- для среднегодового расхода от 101 м3 до 1000 м3: 3 счета в год каждые четыре месяца;

- для среднегодового расхода от 1001 м3 до 3000 м3: 4 счета в год каждые три месяца;

- для среднегодового расхода более 3000 м3: 6 счетов в год каждые два месяца.

В квитанцию об оплате входит сумма за расход воды + фиксировання сумма (расходы на обслуживание и поставку, водопровод, очистка воды, канализация, отопление (вода в радиаторах), приборы учета, налоги) и указан срок оплаты.

За просрочку платежа более 5 дней начисляются пени (некоторые компании не начисляют пени за просрочку платежа первые 10 дней, если клиент оплачивал свои счета регулярно в течение последних нескольких лет), после просрочки платежа более 30 дней начисленные пени увеличиваются на 5% . Как только платеж будет произведен, клиент должен как можно скорее сообщить об этом компании, чтобы остановить начисление пени, иначе сумма будет добавлена в следующую квитанцию.

Если клиент не производит оплату по истечению 30 дней, то поставщик присылает заказное письмо-предупреждение с подробной информацией о счете, который должен быть оплачен и с уведомлением об отключении водоснабжения, а также способами предотвращения отключении водоснабжения. Спустя 30 дней после уведомления компания-поставщик отключает водоснабжение и инициирует юридические процедуры по восстребованию задолженности. Все условия прописаны в договоре с компанией.

3.Газа: : расход определяется по счетчику (стоимость услуг газовых компаний сильно отличается и это нужно учитывать при выборе газовой компании), оплачивается на основании договора и по квитанции (счет-фактура).

В квитанцию об оплате входит сумма за потребленный газ + фиксировання сумма (стоимость услуг по продаже, поставке газа, обслуживание сети, налог) и указан срок оплаты.

Периодичность выставления счета (частота) устанавливается компанией – поставщиком в зависимости от количества потребляемых кубометров газа (от 1 до 12 счетов в год).

Во всех компаниях существуют плановый и сверхплановый тарифы – в начале года подается заявка на газ, если потребление не превышает плановый заказ, платится один тариф, при потреблении выше заявленного – стоимость кубометра вырастает. Это объясняется размером заказа от поставляющей компании – в начале года она покупает по опту – поэтому дешевле, потом объем гораздо ниже, а цена соответственно выше.

За просрочку платежа начисляются пени. Как только платеж будет произведен, клиент должен как можно скорее сообщить об этом компании, чтобы остановить начисление пени, иначе сумма будет добавлена в следующую квитанцию. Если после всех уведомлений об оплате и отключении, клиент не производит оплату, компания-поставщик отключает газ и инициирует юридические процедуры по восстребованию задолженности. Все условия прописаны в договоре с компанией.

Коммунальные платежи оплачиваются на почте, специализированных пунктах приема платежей, в банке, онлайн.

Важно: если у вас вторая недвижимость в Италии, то стоимость коммунальных платежей дороже.

Кондоминиум

Кондоминиум – это форма совместного владения жилым комплексом, объединяющая жильцов для управления, эксплуатации и содержания всех его объектов.

В объединении под названием «кондоминиум» квартира является частной собственностью владельца, а общие территориии и системы (парадные, рецепции (консьержи), лифты, прачечные, холлы, бассейны, спа, теннисные корты, спортивные и детские площадки, автостоянки, охранные и пожарные системы, прилегающие зоны и т. д.) находятся в совместном владении всех жильцов. Все жильцы в кондоминиуме разделяют между собой затраты на обслуживание и содержание этих территорий, систем. Ежемесячная плата в кондоминиумах включает отопление, водоснабжение, ремонт водопровода и канализации, поддержку системы противопожарной безопасности и охранной системы, электричество в местах общего пользования, вывоз мусора, уборку коридоров и лестниц, страховку здания, службу консьержей, кондиционирование и некоторые другие необходимые в каждом конкретном случае мероприятия. В новых кондоминиумах в оплату может быть включено электричество и в самих апартаментах, беспроводной интернет, пользование общей комнатой отдыха с аудиосистемой и большим телевизором, пользование тренажерным залом. Управление кондоминиумом осуществляется управляющей компанией или советом ассоциации жильцов.

Перед покупкой недвижимости в кондоминиуме, советуем ознакомиться с уставом кондоминиума и размером ежемесячных платежей.

Услуги связи (телефон, интернет) оплачиваются на основании договора с компанией.

Налог на ТВ (итал. canone RAI)

Налог за обладание дома или в офисе оборудованием, которое позволяет прослушивать радио- и телепередачи, взымается государственной телерадиокомпанией RAI.

Налог не зависит от числа телевизоров в доме и взымается по наличию регистрации, в 2018 г. налог составляет € 90 в год. € 18 добавляются в квитанцию об оплате электроенергии (10 ежемесячных платежей с января по октябрь по € 9).

Другие виды налогов в Италии

Автотранспорт

Налог (итал. bollo auto) уплачивается каждый год и рассчитывается от мощности двигателя автомобиля или мотоцикла.

Страховка в Италии является обязательной и зависит от объема двигателя (чем больше тем дороже страховка), вида топлива автомобиля, водительского стажа (условно разделяется на 18 классов, итал. la Classe di Conversione Universale (Classe CU)) и других факторов. При оформлении страховки используется система из 18 классов, начинается с базового: 14 , но после ДТП клас понижается на 2 позиции, при отсутствии ДТП клас повышается на 1 позицию, 1клас - самый дешевый, 18 – самый дорогой. По «Закону Берсани Бис», если человек покупает второй автомобиль для себя или других членов семьи, то в новом договоре страхования может сохраняться тот же класс CU что и для первого автомобиля. Техосмотр автомобтлей проводится каждые два года. Водительские права в Италии может получить любой человек имеющий вид на жительство, экзамены сдаются только на итальянском языке.

IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche)

Налог на прибыль для физических лиц, взимается с доходов физических лиц резидентов и нерезидентов и составляет от 23% до 43% от доходов. Между Россией и Италией действует закон об избежание двойного налогообложения (согласно статусу налогового резидента).

Налог на аренду недвижимости, согласно стандартным ставкам, минус расходы на содержание и ремонт, составит не более 30% от фактической прибыли.

IRES (imposta sul reddito delle società)

Налог на прибыль в для предприятий составляет 24%.

IRAP (imposta regionale sulle attività produttive)

Региональный налог на производственную деятельность предприятий. Каждый регион применяет ставку IRAP выше или ниже на один процентный пункт по сравнению с 3,9% базовой ставки.

Важно: все квитанции об оплате и чеки Вы должны сохранять от 3 до 15 лет (зависит от вида платежа).

Налоги на недвижимость в Италии


Материалы по теме

«Балтийская жемчужина» отмечена экспертами конкурса «Доверие потребителя» в трех номинациях
В 2018 году «Балтийская жемчужина» представлена в трех номинациях независимого конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Сам застройщик выбран претендентом на звание лучшей строительной компании, которая пользуется наибольшим доверием среди покупателей жилья в Северной столице. А проекты компании номинированы как лучшие жилые комплексы в своем классе: «Жемчужный фрегат» в «комфорте», Duderhof club среди предложений недвижимости «бизнес» и «элит».
Ставки по ипотеке на объекты Компании Л1 снижены
Размеры ипотечных ставок на объекты Компании Л1 снизили сразу несколько банков.
Влияние новых законов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости постоянно подвержен изменениям. На него влияет множество различных факторов. Это огромная система экономических, политических и социальных факторов. Наибольшее влияние на изменение рынка недвижимости оказывает изменение законов и нормативно-правовой базы. В конце прошлого года было принято множество новых законов, которые повлияют на все аспекты рынка. Рассмотрим последствия принятия для субъектов рынка недвижимости.
Земельная реформа в России с 1 марта 2015 года
В России будет проведена крупнейшая земельная реформа: с 1 марта 2015 года начнёт действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. Теперь приобрести землю можно будет по цене многократно ниже рыночной. Кроме того, впервые установлен перечень случаев, когда власти вправе отказать в продаже земли.
Налоговый вычет на покупку жилья
Налоговый вычет при покупке квартиры. Когда этот вычет положен, когда нет. Условия получения налогового вычета.
Как правильно купить квартиру
Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге задача не из простых. Основные действия для самостоятельной покупки квартиры.
Как решить квартирный вопрос
Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве
Покупка квартиры в современных условиях - достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.
Приобретение загородного дома
Собственный загородный дом – мечта многих людей, проживающих в городе. Мы подготовили статью, отвечающую на вопрос, как же приобрести загородный дом?
Экономия при оформлении ипотеки
Как рассчитать финансовые возможности для участия в ипотечном кредитовании?
Загородное жилье в кредит: плюсы и минусы
Стоит ли брать ипотечный кредит на загородное жилье? Все за и против.
Закладная и необходимость ее оформления
В соответствии с российским законодательством, договор об ипотеке называется договором залога. В процессе подписания данного документа составляется закладная.

Опрос

Считаете ли Вы, что сейчас цены на недвижимость отражают реальный спрос

Отправить мой голос