Как правильно купить квартиру

Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, да пожалуй и в любом областном центре задача не из простых, многие пользуются услугами агентств недвижимости, многие прибегают к услугам частных риэлторов, некоторые пытаются решить данную задачу самостоятельно, как раз для людей которые покупают квартиру самостоятельно мы и распишем основные правила действия.

Мы решили сделать некую инструкцию, которая будет полезна всем, кто решил купить квартиру или комнату, расписав последовательно шаг за шагом технологию покупки квартиры. На данный момент многие из банков предоставляющие ипотечные кредиты возобновили те программы, по которым предоставляли ипотечные кредиты до кризиса, поэтому мы и начинаем с выбора банка и получения кредита.

Где взять ипотечный кредит

Начнем с того, что попытаемся определить с чего начать выбор банка готового нам предоставить ипотечный кредит. Не секрет что у банков разные процентные ставки по предоставляемым кредитам, что является одним из основных показателей выгодности той или иной программы ипотечного кредитования.

Как выбрать ипотеку

• расходы на получение кредита,
• минимально возможная сумма досрочного погашения кредита,
• выбор страховых и оценочных компаний,
• возможность предъявления и подтверждения дополнительного дохода,
• возможность учета не только вашего или совокупного дохода, но и возможность привлечение дохода третьего лица.

Как выбрать банк для ипотечного кредитования

• После того как вы посмотрели сайты банков или другие информационные ресурсы с ипотечными программами не поленитесь обзвонить выбранные вами банки, в которых ипотечное кредитование является профилирующим продуктом.
• Выясните требования банка к заёмщику
• Далее сравниваем предложенные программы ( процентная ставка, срок кредита, сумма первоначального взноса, расходы на получение кредита, все то что для вас наиболее важно).
• Узнайте требования банков к кредитуемым объектам.

Банки с ипотечным кредитованием

Ипотечный банк DeltaCredit

DeltaCredit работает на территории всей России, выдавая ипотечные кредиты как через собственные представительства, так и через разветвленную сеть банков-партнеров.

Ипотека от DeltaCredit успешно работает в нашей стране с 1998 года. DeltaCredit обладает одними из самых высоких рейтингов финансовой стабильности среди финансовых и банковских организаций в России: долгосрочный -  «Baa2», краткосрочный — «Prime-2» (Moody's Investors Service).

Как заявляют представители DeltaCredit банка,

Банк DeltaCredit:

• Специализируется только на ипотеке
• Предлагает выгодные условия кредитования
• Имеет широкий выбор ипотечных программ
• Соответствует лучшим международным стандартам
• Более трети клиентов обращаются в Банк по рекомендации своих друзей и знакомых.

Подробную информацию можно получить на официальном сайте банка DeltaCredit http://www.deltacredit.ru/

Банк BSGV

BSGV предлагает Вам воспользоваться кредитами:

• «Квартира» - для приобретения квартиры с ее последующим залогом либо под залог имеющейся в собственности квартиры
• «Загородная недвижимость» - для приобретения объекта загородной недвижимости (коттедж, земля) с его последующим залогом либо под залог имеющегося в собственности объекта загородной недвижимости
• «Рефинансирование» - для рефинансирования ранее предоставленного другим банком или иной кредитной организацией ипотечного кредита

Подробную информацию можно получить на официальном сайте банка BSGV http://www.bsgv.ru/

Банк ВТБ24

ВТБ 24 — один из крупнейших игроков на рынке розничных банковских услуг, в кратчайший срок сумевший завоевать на нем лидирующие позиции. ВТБ 24 входит в международную банковскую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей, организаций малого бизнеса. Основным акционером банка ВТБ 24 является ОАО «Внешторгбанк» 95,3919% акций). Уставный капитал банка составляет 10, 3 млрд. рублей, собственные средства -13,7 млрд. рублей.

Банк ВТБ 24 предлагаем широкий спектр продуктов и услуг для частных лиц и предприятий малого бизнеса — потребительское кредитование, услуги дистанционного банкинга, ипотечное кредитование, кредитные карты с льготным периодом, срочные вклады, аренду сейфовых ячеек, выпуск пластиковых карт, денежные переводы, ряд программ кредитования малого и среднего бизнеса и др. На сегодняшний день филиалы банка ВТБ 24 работают во всех экономически значимых регионах страны, предлагая своим клиентам высокотехнологичные продукты и услуги, принятые в международной финансовой практике. Сеть банка ВТБ 24 формируют более 150 филиалов и дополнительных офисов в Москве, Московской области и ключевых российских городах. Часть услуг доступна нашим клиентам в круглосуточном режиме. Подробнее про ВТБ24 можно прочитать на официальном сайте http://www.vtb24.ru/

Сбербанк

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Основанный в 1841 г. Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов). Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и около 20 тысяч подразделений по всей стране. Подробнее про Сбербанк можно прочитать на официальном сайте http://www.sbrf.ru/moscow/ru/about/today/

Документы для получения ипотеки

• Копия паспорта вашего и вашего созаемщика и поручителя если естественно таковой будет. На сегодня получить ипотечный кредит можно и на троих и на четверых человек, естественно сумма ипотечного кредита будет увеличена исходя из увеличения суммы дохода. Поэтому каждый созаемщик или поручитель предоставляет копию своего паспорта.
• Если у вас регистрация временная, то вам потребуется предъявить свидетельство о временной регистрации  по месту пребывания - вас , созаемщиков, и поручителей если таковые потребуются
• Если Вы арендуете квартиру, то будет полезно в пакет документов на получение ипотечного кредита приложить договор коммерческого найма жилья, причем, чем с большим сроком будет этот договор,  тем будет лучше. Договор коммерческого найма жилья будет являться косвенным подтверждением вашего дохода, на что обязательно обратит свое внимание сотрудник банка.
• Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты). Причем чем больше их будет, тем будет лучше. У нас был такой случай, когда к пакету документов приложили сертификаты о повышении квалификации в зарубежном вузе, что позволило увеличить сумму кредита нашему клиенту на 20%, так что если вы приложите все документы, это будет для вас только плюс.
• Дальше идут документы, подтверждающие семейное положение заемщика, созаёмщика, поручителя. Здесь будет достаточно свидетельств о браке или свидетельств о расторжении брака. Главное, чтоб сотрудникам  банка (андерайтерам) было понятно в браке заемщик или нет. Для прояснения семейного положения потребуются свидетельства о рождении детей, либо копии паспортов детей заемщика, созаемщика, поручителя, которые должны иметь паспорт в соответствии с Российским законодательством.
• Следующие  документы для получения ипотечного кредита будут справки, подтверждающие доход, а точнее не только сумму, но и структуру вашего дохода, то есть все мы прекрасно представляем что доход может складываться из разных источников. Ни для кого не секрет что многие граждане получают доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ  так  и не подтвержденный данной справкой. Поэтому в некоторых ипотечных банках существуют специальные бланки писем, в  которых можно указать дополнительный доход, полученный вами за определенный срок.
• Так же потребуется копия трудовой книжки, заверенной работодателем, с указанием, что данный сотрудник и по сей день работает на предприятии в той же должности. Копии трудовой книжки, справки по форме 2НДФЛ потребуется предоставить не только заемщику, но и созаемщикам, и поручителям, если таковые будут.
• В банке, где вы собрались получать ипотечный кредит, вас могут попросить написать краткое резюме о вашей компании, сфере её деятельности, занимаемой вами должности.
• При наличии в ипотечном банке могут попросить предоставить копию налоговой декларации, за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции. Копию трудового контракта, трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме №3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ). Информацию об активах заемщика, созаемщика или поручителя. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.). Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика/Поручителя (Созаёмщика). копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора). Этот пункт получился одним из самых больших, но и самым простым. Как правило хватает одной справки по форме 2НДФЛ если никаких иных доходов  ни вы, ни ваши созаемщики или поручители не имеют, но если есть какие-то дополнительные доходы то их лучше заявить для увеличения возможной суммы  ипотечного кредита.

Мы перечислили основные документы, которые Вам потребуются для получения одобрения на  ипотечный кредит, после его подготовки вам будет необходимо заполнить анкету по форме банка, дальше подаете собранный вами пакет документов на рассмотрение кредитного комитета банка. Рассмотрение занимает 2-14 дней, после чего в случае положительного решения у вас будет три месяца на подбор, проверку и оформление квартиры вашей мечты.

Найти квартиру без посредников

Подаем пакет документов в банк и начинаем подбирать необходимый и желанный для вас вариант. Если все упомянутые выше действия были сделаны правильно то после подачи документов на одобрение ипотечного кредита мы можем вплотную приступать к поиску заветного для нас варианта квартиры которую мы и хотим купить.

Сначала определимся, где будем искать, это первая задача, которая теперь перед нами стоит, если конечно мы хотим купить квартиру. Самый простой, быстрый и наверное самый правильный способ поиска жилья это профессиональные базы недвижимости.

Профессиональных баз недвижимости которые помогают купить квартиру насчитывается много мы поговорим только о самых популярных:

• База WinNER
• RUcountry.RU

Если вы хотите купить квартиру в более короткие сроки, то посоветуем вам еще воспользоваться  и другими источниками для поиска, к которым можно отнести газеты и сайты с предложением объектов недвижимости:

• Газета «Из Рук в Руки»
• Одноименный сайт газеты «Из Рук в Руки»
• Журнал и сайт «Недвижимость и цены»
• Сайт  «cian.ru»

Теперь попробуем разобраться, чем профессиональные базы отличаются от всех остальных. Самое первое отличие от газет сайтов и журналов -актуальная и самая свежая информация, купить квартиру использую профессиональные базы проще и быстрее. Можно ли купить квартиру, используя только газеты и сайты? Конечно можно, только усилий вы потратите больше, да и времени у вас уйдет тоже больше. Следующее отличие, за профессиональные базы придется платить.

Теперь ваша работа будет заключаться в ежедневном просмотре базы предложений и обзвоне найденных вариантов.  Кстати при обзвоне выбранных вариантов узнавайте полную информацию о квартире чтоб в дальнейшем было легче провести юридическую проверку квартиры, а то купить квартиры вам будет не суждено, все свое время вы потратите на просмотры вариантов квартир, которые вам не подходят или которые вы не сможете приобрести

Задаток при покупке квартиры

Итак, нужная вам квартира найдена, и вы обговорили с владельцем недвижимости все необходимые условия заключения сделки. Теперь следует закрепить объект за собой, чтобы в глазах продавца вы были единственными претендентом на приобретение той или иной квартиры. Достигается это за счет авансового платежа. В разных компаниях используются разные формы договоров для внесения аванса (задатка). Наибольшее распространение получили:

• договор на услуги внесения аванса;
• соглашение об авансе;
• предварительный договор покупки квартиры;
• договор аванса (задатка);
• авансовый договор.

На самом деле, форм намного больше, но для того, чтобы купить квартиру в Санкт-Петербурге или Москве, или в любом другом регионе без лишних хлопот и формальностей, вы должны выбрать наиболее серьезную из них. На наш взгляд, оптимальным вариантом в данном случае является предварительный договор покупки квартиры, предусматривающий равные права и обязанности для всех участников сделки. Кроме того, такая форма дает сторонам возможность обратиться в суд в том случае, если продавец или покупатель отказывается выполнять отдельные условия договора.

Изменение существующих условий договора

В процессе работы специалисты не раз сталкивались с ситуацией, когда требуется внести изменения в какой-либо пункт уже подписанного договора аванса (задатка). В этом случае мы используем форму дополнительного соглашения, в которой обычно указываются следующие условия:

• указание на то, что недвижимость приобретается по программе ипотечного кредитования, если деньги на покупку жилья дает банк;
• необходимость личного присутствия собственника (ов) квартиры при закладке денег в депозитарную ячейку и подписание основного договора покупки квартиры;
• предоставление продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• свободный доступ в квартиру при ее оценке независимым экспертом;
• условия, при которых авансовый платеж возвращается покупателя. Необходимость в этом пункте возникает в том случае, если в процессе заключения сделки выявляются подробности, которые могут привести к расторжению договора.

Разумеется, вам следует обязательно получить расписку о внесении авансового платежа (задатка).

Как проверить квартиру

Если вы решили купить квартиру в Санкт-Петербурге или Москве и при этом придерживались наших рекомендаций, то к данному шагу у вас на руках должно быть несколько документов, которые позволяют проверить историю квартиры. В первую очередь – это

• копия паспорта владельца недвижимости (если покупка жилья предполагает использование ипотечного кредита, то снимаются копии всех страниц паспорта),
• документы, подтверждающие факт наличия имущественных прав на квартиру,
• выписка из домовой книги,
• пакет справок, взятых в БТИ,
• Документы, подтверждающие факт наличия имущественных прав, делятся на два вида – первичные и вторичные.

К первым относятся

• справки ЖСК,
• приватизационные документы и свидетельства, выдаваемые застройщиком.

Они подтверждают возникновение права на квартиру.

К вторичным относятся документы, которые дают собственнику право на проведение сделок с объектом –

договора дарения, купли-продажи, мены или ренты, а также свидетельства, подтверждающие факт наследования жилья по завещанию или в соответствии с действующим законодательством РФ.

Этапы проверки подлинности документов

В качестве примера возьмем договор купли-продажи:

• для начала необходимо удостовериться в том, что собственник имеет право совершать сделки с недвижимостью. Для этого необходимо потребовать у него справки с психоневрологического и наркологического диспансеров или водительское удостоверение (его выдают, если человек не состоит на учете в указанных выше учреждениях). Учтите, что по закону владелец недвижимости может отказаться от предъявления справок, и тут уж ничего не поделаешь;
• проверьте, существуют ли какие-либо обременения на квартиру с помощью выписки из ЕГРП (единый государственный реестр прав);
• если вы хотите купить квартиру в Москве, введенную в эксплуатацию до 1995 года, то убедитесь в правильности проведенной процедуры приватизации, поскольку до указанного года несовершеннолетние граждане могли не включаться в число лиц, принимающих участие в этом процессе;
• если квартира продавалась или обменивалась несколько раз, то необходимо проследить правильность каждой заключенной сделки;
• обязательно проверьте, соответствует ли реальная планировка поэтажному плану здания, так как узаконить самовольную планировку очень и очень сложно;
• еще до заключения договора из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные в ней третьи лица. Проверить – так это или нет – можно с помощью выписки из домовой книги.

В отношении прочих документов алгоритм проверки практически не меняется, за исключением документов наследства или договоров мены, однако, тема эта столь масштабная, что о ней мы расскажем вам в отдельной статье.

Если вы хотите купить квартиру в Москве без лишних проблем, то на время забудьте о том, что все мы братья. В столице действует огромное количество мошенников и потому рисковать своими деньгами ни в коем случае не стоит.

Подписание договора купли-продажи квартиры

Подписание договора купли-продажи как правильно многие и считают, и является моментом проведения сделки по покупке квартиру. В этот день проводятся окончательные взаиморасчеты между покупателями и продавцами, подписывается договор купли-продажи после чего он и подаётся на регистрацию в регистрирующие органы. Теперь обо всем по порядку.

Заключение сделки – это, пожалуй, самый волнительный этап, ведь по его окончании вы получите в свою собственность долгожданную квартиру.  Сразу хочется отметить, что, если все предыдущие шаги выполнены правильно, то вы сможете купить квартиру в Москве без лишней ругани и споров.

Давайте подробно рассмотрим, какие шаги необходимо предпринять на данном этапе. Перво-наперво, проверьте текст договора, в частности, соответствие информации, указанной собственником, и его реальных паспортных данных.

Также обратите внимание на полный адрес объекта недвижимости и его параметры. Обязательно проверьте – правильно ли прописаны все достигнутые ранее договоренности, связанные с физическим и юридическим освобождением  квартиры.

Следующий шаг связан с депозитарной ячейкой в банке. Необходимо сразу заключить дополнительное соглашение, в котором оговариваются все условия, связанные с доступом к ячейке и изъятием денежных средств. В частности, стоит указать информацию, о переходе права на квартиру от продавца к покупателю указанную в договоре купли-продажи и добавить к соглашению расписку в получении денег или встречную выписку (по необходимости).

Имейте в виду дополнительное соглашение это документ который Вам как покупателю позволит получить гарантию, что в случае если при регистрации договора купли-продажи возникнут какие ни будь сложности вы всегда сможете вернуть свои деньги.  Детально процесс передачи средств лучше всего обсудить заранее.

Тогда при совершении сделки вам останется лишь закрепить достигнутые договоренности подписями обеих сторон. Только так вам удастся купить квартиру в Санкт-Петерубрге без лишних хлопот и превращения процедуры подписание договора купли-продажи в поле жестокой битвы.

После решения денежного вопроса и подписания договора купли-продажи требуется предоставить необходимые документы в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее эта ведомство носило название УФРС). В комплект обязательных справок и документов входят: выписка из домовой книги, правоустанавливающие документы, поэтажный план, кадастровый план и экспликация.

Напоминаем, что тамошние специалисты должны рассмотреть ваши бумаги не более чем за 30 дней после подачи документов. После чего у вас на руках должны оказаться новые правоустанавливающие документы, в которых уже вы будете выступать в качестве собственника купленной вами квартиры.

Вот, наверное, и все. Сделка прошла успешно. Вы смогли купить квартиру в Москве и при этом сэкономили уйму времени и нервных клеток.

Оформление акта приема-передачи и регистрация по новому месту жительства

Ну вот, мы и подошли к финальному этапу заключения сделки купли-продажи, на котором собственник и покупатель подписывают Акт приема-передачи недвижимости, и четко подтверждают момент перехода имущественных прав.

В предыдущих статьях мы неоднократно упоминали о том, что если вы хотите купить квартиру в Москве без лишних проблем, то забудьте о спешке. Особенно касается это осмотра квартиры и выявления всех возможных ее недостатков. Именно с ними связаны основные споры при подписании Акта приема-передачи объекта.

Кроме того, нередко возникают ситуации, когда собственник стремится быстрее подписать документы до момента получения счетов за коммунальные услуги.

Да, и еще одно важное дополнение – на момент подписания Акта приема-передачи  квартира должна быть готова к въезду новых жильцов, то есть все прописанные ранее люди обязаны выписаться и освободить помещения от своих вещей. Единственное исключение касается тех случаев, когда планируется купить квартиру в Москве с мебелью или другими элементами обстановки. При этом желательно составить опись имущества, передаваемого вместе с квартирой, и отразить его в Акте приема-передачи.

После подписания всех бумаг останется лишь подать документы на регистрацию (прописку) по месту жительства и переехать в долгожданную квартиру.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru