7 апреля 2012 г.
Как правильно и эффективно купить квартиру? Я постараюсь максимально подробно рассказать об основных принципах покупки квартиры.
Основные вопросы, которые будем рассматривать.
В результате Вы быстро и безопасно, а еще и с минимальными затратами приобретете себе недвижимость. Поехали )
Пришло ли время покупать жилье? НЕЗНАЮ. Это достаточно сложный вопрос и у каждого свое видение этой ситуации. Безусловно государство не заинтересовано, как в резких взлетах цен, так и в резких падениях. Но у государства ограниченное количество инструментов и рычагов управления на данном рынке. Кто-то из аналитиков считает, что недвижимость в России недооценена, кто-то наоборот считает, что рынок очень сильно перегрет. Тут я не хочу дискутировать на эту тему. Дам лишь несколько ссылок на то, что происходило в других странах. Вот пример Японии, а это что происходило с недвижимость в США
Также интересно будет ознакомиться с факторами роста стоимости недвижимости.
Я придерживаюсь мнения, если нужно решать квартирный вопрос сейчас, то решайте сейчас, если есть возможность подождать, то думайте, изучайте рынок, и уже потом принимайте решение.
С моей точки зрения однозначного ответа нет. Зависит от вас. Основные этапы которые вам предстоит пройти.
Чтобы выбрать объект, нужно определиться со всеми параметрами,такими как, площадь, район, возможность приобретения квартиры на крайних этажах,
наличие в квартире балкона, лоджии, санузел разделенный или совмещенный, определиться с общей площадью квартиры, а также всех основных ее элементов, кухни, комнат, прихожей. Если для вас важно удаленность от крупных транспортных узлов(метро, общественные остановки, транспортные развязки), то этот момент тоже обязательно нужно учесть сразу. Конечно же ключевым моментом будет сумма денег, которую вы готовы потратить на приобретение квартиры. Я бы вам посоветовал все параметру вашей будущей квартиры выписать на листе, берете лист а4, выписываете критерии критичные и не критичные. Это более структурирует ваши мысли. Возможно к нему в процессе поиска будут добавляться или исключаться какие-то параметры.
Базы данных интернета, сайты агентств, крупные порталы, аккумулирующие разные объекты, крупные газеты, из рук в руки, локальные газеты, интернет издания объявлений и.т.д. Интернет крупнейший источник информации.
Если вы ищете самостоятельно, то алгоритм примерно следующий:
Если Вы ведете сделку самостоятельно, обладаете необходимым объемом знаний, знаете в какой последовательности должно проходить, то сможете разобраться и приобрести квартиру. Если же знаний, времени у вас не достаточно, то к сделке можете привлечь посредника, агента. Но я вам настоятельно рекомендую самостоятельно контролировать весь процесс, даже если вам помогает агент.
В каждом городе есть свои крупные агентства недвижимости. Основные плюсы, которые вы получите, если будете работать с крупным агентством это то, что крупные игроки уже давно занимаются решение таких проблем, у них как правило налажен выход во все государственные инстанции, имеют богатый опыт проведения подобных сделок, оказывают полный комплекс услуг, большое количество людей работает, из которых Вы сможете выбрать понравившегося вам. У крупного агентства процесс отлажен до автоматизма, каждая сделка контролируется руководителями отдела, агентства, юристами, которые обязательно присутствуют в агентстве, полная поддержка сделки.
Из минусов это относительная дороговизна, что и логично, а также, как правило в последнее время, вами могут не дорожить, если ваши комиссионные не слишком большие. Если Вы видите такое халатное отношение к вам, то сразу же расставайтесь, либо меняйте агента в агентстве.
Частный маклер - профессионал на рынке, который занимается индивидуально. Как правило это профессионал, его находят по отзывам и рекомендациям. Есть конечно и жулики, которые пытаются наживаться на клиентах, экономящие на проверках документов. При общении с частным маклером, просите у него контакты людей, кому он уже помог совершить сделку, звоните, общайтесь. Услуги частного маклера стоят как правило дешевле, но не всегда. Есть достаточно очень известных игроков, которые работают индивидуально и при этом имеют очень богатый опыт. Такие игроки могут брать существенно больше, нежели агентство, либо вообще не браться, если процент комиссионных будет не очень существенным. Обязательно подписывайте с частным маклером соглашение о договоренностях, чтобы было письменно оформленный документ и в случае негативных последствий вы смогли бы отстаивать свои права в суде.
В заключении хочу подъитожить. Работать с крупным агентством, частным маклером или самостоятельно, решать только вам. Все зависит от того насколько вы обладаете необходимым объемом информации, временным и финансовым ресурсом. ) Решение принимать только вам. Удачи!
Что такое новостройка? Во вторичном жилье мы покупаем собственность, мы можем распоряжаться по своему усмотрению с недвижимостью, а именно, продавать, менять, дарить и.т.д.
При покупке новостройки(на любой стадии) вы приобретаете не собственность, а имущественные права требования, то есть права на то, что мы можем требовать от застройщика передачи в собственность квартиры, после того как дом будет построен. Деньги платите - получаете только право требования. Собственности на этапе строительства вы не получаете. На сегодняшний день ни одно из схем финансирования новостройки ни гарантирует полностью, что вы получите квартиру, собственность в будущем в срок. Большинство ни гарантирует, что вы вообще когда-либо получите. НИ ОДНА. У застройщиков как правило вы подписываете типовой пакет документов, который отражает только их интересы. Вы либо подписываете и вписываетесь в такую схему, либо не подписываете и ничего не получаете. Одним из самых неприятных моментов может стать риск двойных продаж. Некоторые схемы постройки новостройки могут обезопасить вас от этих рисков, например если стойка осуществляется по 214 ФЗ, где вы обязаны регистрировать сделку в регистрационной палате, но остальные этого не гарантируют. Я считаю, что приобретение новостройки в современной России это не решение квартирного вопроса - это инструмент инвестирования, спекулирования. Новостройка это лотерея, со своим процентом риска.
Плюсы это стоимость, качество нового жилья(не всегда, но часто), вы первый жилец, новые планировки, больше кухни, больше площади, один социальный статус соседей, окружающая инфраструктура. Как правило вместе с домом строится и детские площадки, парковки, возможно магазины и.т.д.
Вторичное жилье - жилье, право собственности на которое оформлено, то есть вы можете распоряжаться вашей недвижимостью по своему усмотрению, менять,дарить, продавать и.т.д. На вторичное жилье мы можем провести полную, досканальную проверку объекта. Все зависит от вашего желания и настойчивости. Даже в самых негативных случаях мы имеем все шансы выиграть суд, при условии конечно если документы оформляются надлежащим образом. Также к плюсам можно отнести, что дом как правило обжит, подъездные пути уже налажены, зеленый двор, хотя не всегда, но часто. Часто можно сэкономить на ремонте. Как правило квартиры с собственностью продаются с ремонтом. Минусом при приобретении жилья на вторичном рынке это как правило история квартиры. Юридическую историю мы можем восстановить, а вот эмоциональную составляющую не всегда удастся. В квартире до вас кто-то жил, с какими-то своими бытовыми проблемами, со своей эмоциональной аурой так сказать. Тут нам в помощь только соседи, бабушки во дворах. К сожалению других инструментов проверить эмоциональность квартиры нет. Из очевидных минусов, старые планировки, как правило в домах давнишней постройки. Социальный статус соседей. Они абсолютно не могут совпасть с вашим социальным статусом.
Во многих странах мира приобретение новостройки регулируется инвестиционным законодательством. В 214 ФЗ был принят в 2004 году. Данный закон на практике практически не работает. Многие застройщики находят обход, к сожалению. С моей точки зрения, новостройки для физ.лиц - инвестиция, заработок, спекуляция, но никак не решение квартирного вопроса, тем более на последние кровные.
Выше я уже говорил, что прежде чем начинать искать квартиру стоит выписать основные критерии. Проговорим их еще раз. Хотя каждый из вас решает сам, что для вас наиболее важно, а чем можно пренебречь.
Каждый должен проранжировать их по своим критериям.
Ищем как я уже и говорил в интернете, на крупных порталах, сайтах агентств, на сайтах частных объявлений и.т.д. Выписываем все заинтересовавшие объекты. Сразу прозванивать я бы вам не советовал.
Никогда не начинайте торг по телефону. Это ни к чему не приведет.
Если вы работаете с риэлтором, то все это необходимо рассказать риэлтору, чтобы он вместо вас все это выполнял, хотя субъективная оценка у всех своя. Первый просмотр заставляйте, чтобы риэлтор делал сам. Иначе экономии времени у вас не получится.
Вы можете смотреть за раз не один объект, а несколько. Плюс, то что вы сможете сэкономить время, а минус, у вас будет каша в голове.
Приезжайте на просмотр пораньше. Пройдите пешком от метро, остановки, до дома, либо проедте на транспорте. Если объект понравится, то проверьте этот маршрут в час пик. Мнение ваше может измениться.
Оцените окружающую инфраструктуру. Магазины, детские сады, школы, поликлиники, парикмахерские, развлекательные центры. Пройдитесь по магазинам. Насколько они соответствуют вашему социальному статусу. Если есть несколько путей добраться до объекта, то обязательно пройдитесь по всем маршрутам.
Пообщайтесь с бабушками, дедушками у подъезда, о соседях, плюсах, минусах района, дома, парковка, если для вас это принципиально. Все это желательно сделать до просмотра квартиры, а не после. На основе этой информации у вас будет больше основ для торга. У вас как говорится будет фора в переговорах.
В самой квартире смотрим, состояние ремонта, если это важно. Материалы из которых этот ремонт был сделан. Потолки, полы, стены, планировка. Смотрим потенциальные протечки потолка (кухня, ванна, комнаты, особенно по углам.)
Уточняете опять почему продаете? Оцениваете искренность продавца, документы на основе которых продают. Можете попросить копии документов уже сейчас, если квартира понравилась. Уточняете цену, если квартира понравилась можно заикнуться о скидке. Главное не показывайте, что вам понравилась квартира. Это снижает возможность сбить цену. Сделайте обязательно второй просмотр дома, окрестностей в другое время суток. Это вам даст дополнительную картинку.
Сразу необходимо определиться со следующими моментами:
Разницы никакой. За нотариальную форму Вы нотариусу заплатите дополнительные деньги.
Если есть возможность ознакомиться с содержанием договора за сутки, то это будет для вас только плюсом. Спокойно можно ознакомиться, дополнительно оценить все риски, возможно показать договор юристу.
Обязательно проверяете все технические данные, паспортные данные, свои, продавца, технические характеристики квартиры, адрес, площадь, ссылки на правоустанавливающие документы, номера, даты.... все технические опечатки. Проверьте цену, физическое и юридическое освобождение квартиры.
Проверяйте все сами.
Единственный документ который суды принимают это юридически правильно оформленная расписка.
Расписка пишется по простой формуле. Где, когда, кто, от кого, сколько, претензий не имею. Сверху пишете расписка, дата. Расписку пишет продавец синей ручкой в вашем присутствии. Он должен быть трезвым, в добром здравие. Пишет кто, паспортный данные, получил от кого(паспортные данные, дата рождения) получил денежную сумму (цифры и прописью) за продажу такой-то квартиры по такому-то договору. Пишет, что претензий не имеет, ставит подпись. Исправления в прописке не допускаются.
Определяемся с тем, мы подаем сами или это делает посредник. Если посредник,то оформляется доверенность у нотариуса. Если вас не пугают очереди(полдня можно простоять), то делайте сами, если нет то порядка 15000р с вас возьмут за эту услугу. Необходимы договор по которому вы приобретали квартиру(купля-продажа, дарение и.т.д), оригиналы все, один экземпляр остается в архиве регистрационной службы, документы из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супругов об отчуждении,если продавцы в браке, а также заявление о регистрации сделки. Дальше стоим очередь, подаем, получаем расписку о том, что сдали и все в течении месяца как правило должны получить право собственности, если все оформлено надлежащим образом. Есть неофициальная продажа очередь. Спрашивайте, договаривайтесь. )) В случае цепочки сделки, необходима пакетная регистрация,лучше привлечь профессионала.
Продавец получил деньги в банке, вы получили право собственности. Обязательно получайте расписку у продавца, если она хранится у него. Получайте сразу же.
Обязательно встречайтесь на квартире, осматривайте квартиру на предмет того, что она соответствует до продажному состоянию. Если что-то должно остаться в квартире(мебель, состояние), то в авансовом платеже это зафиксируйте. Если вас все устраивает, то вы подписываете акт приемы и передачи. После подписания акта приема передачи квартиры - вся ответственность лежит уже на вас. Вы полноправный хозяин квартиры и к продавцу юридически уже не придраться, поэтому подписывайте его на квартире. Желаю удачи!При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru
2007-2025 © RUcountry. Все права защищены. Пользовательское соглашение | Требования к ПО
Cайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой, определяемой ч. 2 ст. 437 ГК РФ.