Меняем управляющую компанию

С недавних пор, изменения коснулись и жилой кодекс Российской Федерации. Так, например, раньше, управляющая компания могла быть лишь государственной, сегодня же это, зачастую, коммерческие частные организации. Иногда встает вопрос ребро – необходимо сменить управляющую компанию, что же для этого нужно? Вся интересующая вас информация по этому поводу, содержится в жилищном кодексе в разделе «управление многоквартирными домами». Все причины, по которым управляющая компания может быть сменена, там обговариваются.

Первое, о чем сообщает нам жилищный кодекс это то, что перед началом работы, любая управляющая компания, будь то государственная или нет, обязана подписать соответствующий договор с собственниками дома. Договор подписывается сроком не менее одного года, но при этом данный срок не может превышать 5-ти лет. Не будем скрывать, что большинство населения Российской Федерации – финансово и юридически не грамотные. К подписанию таких договоров подходят, как к чисто формальной процедуре и не особо вникают в ее смысл. Благодаря чему, многие действующие управляющие компании, работают с многочисленными нарушениями по текущему жилищному законодательству, а собственники домов вынуждены мириться с их произволом. Однако, если вы стали заложником подобной ситуации, то выход есть – смена управляющей компании.

Оптимальным стечением обстоятельств, для смены управляющей компании, будет истечение срока действия договора. Для уточнения этих сроков, можно обратиться к управляющей компании, либо в ГУЖА. Еще одним немаловажным аспектом будет тот факт, что если сроки договора подходят к концу, а претензии нет ни со стороны жильцов, ни со стороны управляющей компании, то сроки договора автоматически продляются. И первое, что требуется сделать, в том случае, когда собственники дома не хотят продлять данный договор – это отправить открытое письмо, что жильцы дома не нуждаются в предоставляемых, управляющей компанией, услугах. Но отправляется данное письмо не позднее, чем за месяц, до истечения оригинального договора. Для начала смены управляющей компании, собственникам жилья, требуется провести всеобщее домовое собрание, на котором будут обсуждены дальнейшие действия. Но это в идеальном случае, когда срок договора подходит к концу.

А что же делать, когда договор нужно расторгнуть в процессе его действия? В этом случае, необходимо найти другую управляющую компанию, чьи услуги вам оптимально подходят. После этого, обращаемся снова к жилищному кодексу и видим перечень причин, по которым можно расторгнуть существующий договор с управляющей компанией:

• с данным решением согласны собственники дома и сама управляющая компания.
• нарушение договора, тех пунктов, которые четко указаны в нем.
• управляющая компания нарушает текущее законодательство Российской Федерации.
• либо с решения суда.

Теперь попробуем расписать все эти пункты более подробно. Если между собственниками дома и управляющей компанией нет конфликта, то после подписания соответствующего соглашения, договор будет аннулирован. После чего управляющая компания передает собственникам дома все технические документы на дом, все счета и прочее. Если управляющая компания нарушает договор, то собственники дома имеют право, написать на ее имя письмо, с указанием соответствующих нарушений и потребовать расторжения договора.

Если ознакомиться с 451 статью жилищного кодекса, можно понять, что при смене обстоятельств, которых не было при заключении договора, возможно, осуществить расторжение договора. Если одна из сторон знала, что какие-либо обстоятельства наступят, но при этом отказалась прописывать их в договоре, то в этом случае возможно также расторжение договора в судебном порядке. При изменении способа управления домом, также возможно расторжение договора. Произойти это может на домовом собрании, и это право дается собственникам дома, согласно 161 статье жилищного кодекса.

Если собственники дома, решаться на создание ТСЖ, то договор с управляющей компанией расторгается автоматически, но при этом стоит учитывать сроки договора с управляющей компанией. Здесь снова возникает конфликт интересов. Если управляющая компания, допускает существенные нарушения в своей работе, то расторжение договора может произойти по решению суда. Для примера можно взять среднюю температуру в жилых помещениях, которая не должна опускать, согласно текущему законодательству, ниже 18 градусов. Если в вашем доме периодически не исправен лифт или имеются перебои в снабжении какого-либо энергоресурса (вода, электричество) – это также относится к грубейшим нарушениям со стороны управляющей компании. Для того, чтобы расторгнуть договор, вам потребуется периодически фиксировать данные, например температурные и после чего, обратиться в жилищную инспекцию (Роспотребнадзор) или напрямую в прокуратуру. Если имеются обращения в аварийные службы, то все вызовы фиксируются и могут быть представлены в суде против управляющей компании.

Жилищный кодекс разрешает фиксировать нарушения самостоятельно, с указанием параметров, которые нарушаются и сбором подписей соседей, подтверждающих это. Главное понимать тот факт, что все разбирательства с управляющей компанией, нужно вести не от жильца одной квартиры, а от коллектива дома, и чем больший процент собственников вам удастся собрать, тем больше шансов на положительное решение суда.

Итак, основополагающим и первым шагом будет – организация общедомового собрания. На нем могут участвовать все собственники дома, принимать в этом участие – это право, а не обязанность. Однако, если вы на общедомовом собрании, что-то решили, то подписи всех собственников вам будут нужны в любом случае, неважно, участвовали они в этом процессе или нет. По жилищному кодексу, общедомовые собрания должны организовываться не менее, чем раз в год. Более частые собрания при этом носят статус внеочередных.

Перед организацией собрания, выносится тема для обсуждения, которая не может быть изменена позже, чем за 10 дней до начала собрания, и при этом, требуется оповещение всех собственников дома. Оповещать соседей можно разными способами, от заказных писем, до листовок раздаваемых лично. Также нужно понимать, что для того, чтобы собрание или голосование на нем было признанным состоявшимся, потребуется более 50 процентов положительных ответов (подписей) от собственников дома. После чего, решение собрания оформляется и направляется в соответствующие инстанции.

В теории процесс избавления от нерадивой управляющей компании достаточно прост, на деле встает огромное количество проблем. Государство не помогает в процессе этого решения, но бывает и само мешает для его осуществления. Повсеместно, особенно в малых городах, встречаются нарушения со стороны государство, когда оно передает права владения домом в управляющую компанию, без спроса у собственников. Поэтому помощь в решении этого не простого вопроса, можно ожидать лишь со стороны общества защиты прав потребителей. Можно найти юридические фирмы, которые за определенную плату, возьмутся решать ваши проблемы.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru