Недвижимость и налоги

Как известно, в Российской Федерации, любые сделки купли/продажи облагаются тем или иным налогом. Финансовые операции с недвижимостью не являются исключением. Продав свою квартиру, вы обязаны уплатить 13% от той суммы, которую выручили от сделки. В данной статье мы поговорим о том, как происходит начисление налога на доход, получаемый от продажи недвижимости и о тех случаях, когда можно получить вычет этого налога для покупателей недвижимости.

Весь процесс налогообложения дохода с продажи недвижимости описан в 23 главе Налогового Кодекса Российской Федерации, в рамки данного закона попадают как резиденты, так и не резиденты РФ. Данный налог рассчитывается следующим образом: сумма, полученная от продажи недвижимости, умножается на процент налога. Однако нужно иметь в виду следующую особенность. В большинстве случаев, продажа недвижимости происходит по причине необходимости улучшения жилищных условий, а не для получения прямой прибыли. Поэтому в Налоговом Кодексе РФ, по данным ставкам налога, имеется поправка: право на имущественный вычет. Размер данного вычета устанавливается статьей 220 Налогового Кодекса РФ «Имущественные налоговые вычеты».

В распоряжение граждан, продающих недвижимость на территории РФ, имеется два варианта начисления налога на прибыль:

• В этом случае, государство предлагает облагать налогом только те сделки, сумма дохода от которых выше 1 млн. рублей. В случае если ваша недвижимость будет стоить на рынке ниже данного порога – она соответственно не облагается парогом.
• Во втором случае, работает такой механизм: если вы находитесь во владении недвижимостью более 3-х лет, то государство освобождает вас от уплаты налога с продажи данной недвижимости.

Давайте разберем эти два вариант более подробно.

По первому варианту ясно, что если стоимость продаваемой недвижимости выше 1 млн. рублей, то вся прибыль с продажи облагается налогом. Однако нужно понять, что формула расчета налога происходит по принципу вычета из полной стоимости недвижимости 1 млн. рублей и умножения на ставку налога. То есть, человек продал квартиру за 4 000 000 рублей, то налог рассчитывается по следующей формуле: (4 млн. рублей-1 млн. рублей)*13%. Из формулы видно, что в данном примере облагается лишь 3 млн. рублей. Данная схема налогообложения, чаще всего применима к недвижимости, полученной путем дарения, наследования, другими словами, в случаях, если данная собственность была получена не путем купли-продажи.

Второй вариант разрешает собственнику выбрать альтернативную систему налогообложения – если вы приобрели недвижимость и решили ее продать, то вам следует действовать по данной системе налогообложения. Налоговая база начисляется из первоначальной стоимости жилья. Давайте разберем пример. Недвижимость, которую собственник несколько лет назад приобрели за 4 млн. рублей, продал за 5 млн. рублей. Формула начисления налога будет выглядеть следующим образом: (5млн. р. - 4 млн. р.)*13%.

Однако может возникнуть случай, когда стоимость недвижимости будет ниже 1 млн. рублей. В этом случае будет выгоднее выбрать другой способ начисления налога. К примеру, была куплена квартира за 770 000 рублей, и продана за 1 100 000. Если посмотреть на первую формулу, станет ясно, что налог платиться с разности между первоначальной и конечной стоимости квартиры. Если применить этот же метод для данного варианта, то придется вычитать налог с больше разности. Поэтому гораздо выгоднее применить схему «доход с продажи – стандартный вычет».

Используя любой вариант вычета налога, собственник продаваемого жилья, обязан представить документы, которые будут подтверждать все его расходы, связанные с продажей имущества. В большинстве случаев – это договор купли-продажи жилья. Налоговый Кодекс РФ допускает использование второго случая в ситуациях, связанных с дарением или унаследованием недвижимости. Но основное условие – собственник вкладывал средства в ремонтные работы данной недвижимости. Поэтому если вы попадаете под данную ситуацию, обязаны предоставить в «налоговую» приходно-кассовые ордеры (чеки), доказывающие расходы на ремонт и т.д.

В случае приобретения недвижимости, Налоговый Кодекс РФ предусматривает налоговые отчисления (возврат налога). Если вы приобретаете недвижимость, вам необходимо написать в «налоговой» специальное заявление о возврате налога. Нужно помнить, что по закону данным правом воспользоваться человек может один раз в жизни.

Если один и тот же собственник, за один календарный год совершает сделки купли-продажи, то он может обратиться в «налоговую» для взаимозачета налога и, соответственно, налогового вычета. Данная процедура (которая выполняется путем написания соответствующего заявления в «налоговой») позволит собственнику, полностью или частично, не выплачивать налог за продаваемую недвижимость.

По законам РФ, с покупателей недвижимости налоги не взымаются. Если дарение недвижимости происходит между родственниками, то никаких налогов не начисляется. Во всех других случаях начисление налога проходит по стандартной схеме.

И так, как же происходит уплата налога с прибыли от продажи недвижимости?

В налоговую инспекцию, до конца апреля последующего года, вам необходимо сдать все соответствующее документы (сдача документов происходит в «налоговую» по месту прописки/регистрации собственника). Вот перечень документов:

• в первую очередь – это договор купли-продажи жилья
• необходимо документально подтвердить передачу денег от покупателя с продажи недвижимости
• документы, подтверждающие факт владения недвижимостью в определенном периоде времени
• заполненная декларация 3 формы НДФЛ

Необходимо помнить, что после подачи документов, налогоплательщик (в нашей ситуации – это продавец недвижимости), обязан до 15 июля оплатить соответствующий налог. Приведем пример, вы продали квартиру 4 сентября 2011 года. Все необходимые документы собираются, оформляются соответствующим образом и сдаются в налоговую инспекцию до 30 апреля 2012 года. После всех этих процедур, вам, как бывшему собственнику жилья и получателю дохода, необходимо оплатить налог, начисленный инспектором до 15 июля 2012 года.

Даже если по каким-то причинам, у вас ставка налога равна нулю, тем не менее, вы обязаны предоставить в налоговую инспекцию все документы о сделки купли-продажи. Если вас не привлекают бюрократические стороны этого процесса и общения с налоговой инспекцией, то вы можете обратиться в соответствующие фирмы (как правило, аудиторские) – там вам помогут правильно заполнить и собрать все необходимые документы. Стоимость подобных услуг, обычно, не превышает 500 рублей, но это поможет вам сэкономить огромное количество времени и нервов.

Давайте вкратце поговорим о способе сокращения суммы налога. При продаже недвижимости, есть возможность составить два договора купли-продажи, вместо одного. Так называемое – искусственное занижение стоимости жилья. В первом договоре указывается настоящая сумма стоимости жилья, во втором ее снижают менее 1 млн. рублей.

При подаче документов в налоговую инспекцию, подается второй договор, и расчет налога уже ведется по другой схеме – владелец недвижимости полностью от него избавляется или же значительно снижает.

При продаже квартиры, так же учитываются количества собственников. Формула расчета в этом случае выглядит следующим образом (к примеру, имеем 2-х собственников, стоимость квартиры 7 млн. рублей): 7 000 000 – 100 000 = (5 000 000 /2)*13%. В случае, если в доле с собственниками недвижимости имеются несовершеннолетние, то за налог платят их представители.

А теперь давайте поговорим о тех санкциях, которые могут быть возложены на собственника, уклоняющегося от налогообложения. В первую очередь – это штраф, размер которого равен 5 процентам от суммы того налога, который должен был быть уплачен собственником. Данные 5 процентов умножаются на количество просроченных месяцев – это и будет штрафной санкцией (нужно понимать, что она не может быть меньше 100 рублей, но и не более 30% от всего налога).

В случае не предоставления декларации в течение 180 дней, размер штрафа будет ровняться 30% от налогового сбора. Так же будет начисляться 10% ежемесячно поверх этого штрафа, начиная с 181 дня просрочки.

Более подробную информацию о налогообложении при покупке квартиры, с примерами и расчетами вы можете узнать в этой статье.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru