Порядок приобретения недвижимости в Америке

Сегодня приобрести жилье в Америке уже не является чем-то экстраординарным и доступным только избранным. Недвижимость в США приобретают исходя из предпринимательской целесообразности, а также те, кому отдых в этой стране кажется наиболее привлекательным. Уже не работают стереотипные предположения о том, что это очень сложное дело. Покупка недвижимости в стране, где получить вид на жительство или просто визу очень проблематично, не составляет особых проблем.
Если следовать определенным правилам, то сделка купли-продажи пройдет очень быстро и в соответствии со всеми требованиями безопасности и надежности. Все же следует знать, что наличие собственности в этой стране нисколько не облегчит процесс получения вида на жительства, но виза будет выдаваться практически беспрепятственно. На покупку недвижимости в США распространяются некоторые ограничения, в каждом штате они разные. Например, в штате Оклахома вам ни за что не продадут право на владение землей, но покупка квартиры пройдет без осложнений.

Рассмотрим процедуру приобретения жилья в собственность на примере штата Нью-Йорк.

Прежде всего, надо выбрать агента, который будет вести переговоры о приобретении недвижимости. Агент должен будет связаться с продавцом или агентом продавца, чтобы выслушать предложение о цене и критерии оформления договора купли-продажи. В результате переговоров будет установлена цена покупки, а также сроки сделки и условия, на которых будет оформлена сделка. Договор купли-продажи подготавливает, как правило, сторона продавца. К договору должны быть приложены со стороны продавца следующие документы:

• свидетельство на право владения недвижимостью;
• документ официальной оценки недвижимости;
• страховой полис;
• справка об уплате налогов;
• справка о наличии или отсутствии обязательств по ипотеке или залоговые документы;
• оплаченные коммунальные счета;
• различные разрешения на пользование лифтом,
• бассейном и другим коммунальным оборудованием.

Ко всему, в некоторых штатах иностранным гражданам необходимо получить разрешение на приобретение недвижимости. В этом случае у покупателя потребуют следующие документы:

• заявление;
• различные финансовые документы (налоговые декларации, документы от вашего банка, документы о наличии займов и другие).

Рекомендуется при покупке недвижимости в Америке обращаться в риэлторские компании, где вам помогут определиться с выбором поверенного, будут осуществлять переговоры от вашего имени, проверят все документы и статус недвижимого имущества, предлагаемого к продаже. После того, как ваш поверенный (юрист) осуществит полномасштабную проверку документов, удостоверится в наличии всех необходимых финансовых документов, проверит отсутствие долговых обязательств и сторонних претендентов на недвижимость, вы сможете откликнуться на предложение о подписании сделки о покупке недвижимости. В случае вашего положительного ответа и подписания договора необходимо внести на счет представителя продавца десятипроцентную сумму от суммы сделки. Эти деньги будут находиться на его счету до тех пор, пока вся процедура купли-продажи не будет завершена. Несмотря на внесенный залог, продавец все равно вправе рассматривать другие предложения, то есть это не обязывает его продать недвижимость именно вам. Если вы выбрали себе квартиру в кондоминиуме, будьте готовы к тому, что от вас потребуют подтверждения благонадежности и финансовой состоятельности. Также большинство кондоминиумов разрабатывают собственные правила, которые необходимо соблюдать. В число таких правил может быть включено требование об отказе от содержания домашних животных. Ознакомьтесь со сводом правил заблаговременно.

Завершающий этап сделки по купле-продаже недвижимости проходит в офисе юридического представителя продавца. Юрист продавца свидетельствует, что все документы от продавца получены, а покупатель, со своей стороны, внес необходимую сумму сделки, то есть осуществил полную оплату. Можно приобрести квартиру в кредит, но в этом случае на счет юриста продавцом должна быть переведена сумма в счет оплаты вами сделки. Покупатель должен будет также оплатить пошлины, услуги юридического сопровождения. После осуществления всех необходимых процедур, покупатель получает документ с подтверждением права собственности (Deed). В отдельных штатах вступление вправо собственности возможно только после регистрации этого документа в окружных судах. Стоимость закрытия сделки (closing cost) – это оплата различных пошлин, услуг юридического сопровождения, регистрационных сборов и комиссионных агентов.

Оплата производится перед завершением сделки. Некоторые из сумм (страховка, банковские и инспекционные сборы, налог на недвижимость) являются ежегодными, то есть их уплата не зависит от времени покупки недвижимости, а оплачивается владельцем недвижимости ежегодно. Следует отметить некоторые из обязательных платежей, оплачиваемых покупателем:

• от 0,5 до 1 % - стоимость проверки финансовой и страховой чистоты объекта;
• от 1 до 2 % - стоимость юридического сопровождения;
• от 0,2 до 0,5 % - регистрация права собственности;
• от 0,1 до 2 % - непосредственный налог на продажу недвижимости (действует во многих штатах); 6 % - стоимость услуг брокера.

Таким образом, продавцу покупка недвижимости в США обойдется, кроме стоимости самой недвижимости, еще плюс 7,5 – 10 %.