Сдача недвижимости в аренду

Заработок с аренды недвижимости стал уже привычным для россиян, отчасти данный вид заработка пассивный, чем и привлекает владельцев помещений. Что же нужно, что бы максимально эффективно зарабатывать с помощью сдачи в аренду имеющейся недвижимости? Конечно желание и упорство, однако без специфических знаний не достигнуть максимума, собственно это и будет задачей данной статьи – дать всю необходимую информацию собственнику жилья.

При владении недвижимости, собственник вправе распоряжаться ей в своих целях (в рамках закона), в том числе и сдавать во временное пользование третьим лицам, взамен получая денежную сумму. После сдачи квартиры в аренду, собственник становится арендодателем, а съемщик – арендатором. Данные термины имеют место в юридическом толковании всех процессов происходящих при сдаче недвижимости в аренду. Также встречается следующий вид аренды, как вторичная. То есть арендатор выступает в роли арендодателя, естественно с разрешения собственника жилья, что, впрочем, обговаривается договором (о нем пойдет речь дальше).

Перед тем как сдавать свою недвижимость в аренду, давайте разберемся с рынком арендованной недвижимости и выясним, какие объекты стоят дороже. Такая политика даст преимущество – вы будете знать реальную арендную стоимость предлагаемой квартиры, а также сможете наметить те моменты, которые стоит улучшить, для увеличения стоимости, в общем, все очевидно.

При сдаче квартиры, наиболее ценными объектами будут те, которые расположены в элитных районах города, ко всему прочему, для большинства арендаторов важно наличие налаженной инфраструктуры: остановки, больницы, магазины и супермаркеты, и прочие блага цивилизации. Но также ценится и покой, если рядом не будет дороги, по-которой круглосуточно будут шумно проезжать грузовики, то такая квартира будет более ценной. Вообще каждый арендатор хочет без лишних хлопот заехать, пользоваться всеми благами.

С квартирами ясно, слегка другая ситуация обстоит с коммерческой недвижимостью, отличной тем, что она нужна для ведения какого-либо бизнеса (например, аренда складских помещений). Основное, для чего арендаторы снимают коммерческую недвижимость:

• помещение под офисы,
• складские помещения,
• под торговые площади.

Это наиболее простые сферы, в которых учет расходов на электричество и т.д. вести не составляет труда. Бывает так, что собственнику будет предложено отдать в аренду помещение под производственные нужды, то в этом случае учет ведется по особым методам и несведущий арендатор может работать себе в убыток. Хотя собственники бизнеса и предлагают чуть более высокую сумму за оплату аренды, чем три выше перечисленных вида, мы бы не советовали новичку с этим связываться. Каждому свое, как говориться.

Ценообразование на рынке аренды недвижимости.

В первой части статьи, мы перечислили положительные стороны недвижимости, которые влияют на высоту цен. Однако, это упрощенная система счисления, коих огромное количество, но без аналитических знаний туда бесполезно лезть. На рынке недвижимости, компании, занимающиеся продажей недвижимости, так же могут помочь вам с расчетами стоимости жилья для аренды (и не только жилья).

Как самостоятельно сделать расчеты стоимости аренды?

Чтобы изучить рынок самостоятельно, достаточно приобрести местные печатные средства массовой информации, к примеру, газеты, в которых много объявление по сдаче в аренду помещений. Из всего многообразия, выбираются те, которые кажутся на первый взгляд схожими (в этом случае за основу берется район, количество квадратных метров и т.д.). После этого, когда объявления пройдут первичный отсев, стоит обзвонить хозяев и под предлогом осмотреть помещение, договариваемся о встрече. Приехав в то помещение, которое сдается, вам обязательно надо изучить его, поговорить с хозяином. Отметить для себя все положительные и отрицательные стороны предложения, запомнить цену. И так совершить несколько встреч, вы уже будете представлять соотношение цены за аренду и качества предложения. И в конечном счете, сможете оценить свое предложение. Естественно полного сходства с вашей недвижимостью вы вряд ли найдете, но нужно просто соотнести плюсы и минусы путем взаимоисключающих пунктов. После того, как вы будете знать цену, вам стоит задуматься о возможности исправления минусов, для формирования более дорогого предложения.

Давайте перечислим те плюсы, которые существенно влияют на стоимость аренды.

• Первое – это, конечно же, район. В современных городах различаются спальные, обычные жилые и проблемные районы (обычно это окраины городов). Естественно, под различные нужды, необходимы различные районы. Так для ведения бизнеса, например торгового, арендатору понадобиться помещение ближе к центру города, либо район, который массово посещает народ. Для складских помещений подойдут и окраины города. Помещения, снятые с целью открытия офиса, требует также доступности.
• Второе, в структуре городов есть такая градация, как транспортные магистрали. Магистраль – дорога, в вашем случае нужно оценить расположение вашей недвижимости от транспортной магистрали. Дома располагаются первыми, вторыми третьим… эшелонами. В большинстве случаев, чем ближе расположено здание к транспортной магистрали, тем дороже его аренда.
• Третье, инфраструктура. Далеко ли находятся остановки, метро (если есть), магазины и прочие заведения, которые облегчают жизнь. Чем больше развита инфраструктура, тем более востребовано жилье, особенно это актуальная тема для мегаполисов, где добраться до определенной точки города затруднительно.
• Четвертое, Высота здания или иными словами этажность. При наличии рабочих лифтов, предпочтение отдается верхним этажам. В случае с коммерческой недвижимостью, то нижние этажи более привлекательны, так как клиенту проще добраться. Соответственно вы можете сделать выводы, в каком случае цена за недвижимость будет выше, а в каком наоборот может оказаться невыгодной.
• Пятое, соседи. Важная составляющая, которая имеет влияние, как для бизнеса, так и для частной аренды недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью, соседями выступают магазины, особенно с похожей направленностью. Если уже имеется так называемый якорь – крупный магазин, который привлекает клиентов, то в этом случае аренда недвижимости может оказаться дороже (либо наоборот, если очень сильный конкурент). Если сдается квартира для семьи или одного человека, целью которого будет обычное проживание, то присутствие наркоманов, подростков, которые день и ночь громко слушают музыку или же соседей, которые делают ремонт, будут не желательны.
• Шестое, наличие парковки и парковочных мест во дворе здания. Фирмы, арендующие помещение, зачастую интересуются тем, есть ли парковочные места. Поэтому если ваша недвижимость имеет поблизости парковочные места, то это еще один довод в пользу увеличения ценности вашего предложения.

Для того, чтобы была возможность сдачи помещения в аренду, вы должны быть его собственником. Хочется отметить следующий момент. Многие имеют не плохой бизнес, сдавая свои помещения в аренду (об этом упоминалось в начале статьи, но сейчас хочется заострить на этом внимание). Да, это полноценный бизнес, с расчетом прибыли и убытков, причем бизнес, который не требует обязательного каждодневного вашего присутствия. И так, как же все это воплотить в жизнь. Нужно быть собственником помещения… это самая затруднительная часть, ведь стоимость недвижимости велика, а приобрести ее может далеко не каждый. Однако банки, на сегодняшний день, могут оказать услугу в виде выдачи кредита под недвижимость, нацеленную на заработок с аренды. Вам нужно лишь предоставить небольшой план освоения этой задумки. Естественно грамотно составленный. В этом бизнес плане, вы расписываете те доходы, которые намерены получать со сдачи в аренду помещения, сколько вы сможете выплачивать банку и соответственно, срок кредита. Все должно быть обоснованно, каждая цифра. Гарантом банка выступает само помещение, либо другие объекты собственности кредитора.

Более выигрышный вариант будет такой, что если вы возьмете с владельца недвижимости (именно той которую хотите приобрести) расписку в том, что он будет ждать процесса выдачи кредита и продаст недвижимость именно вам. Еще более правильный будет вариант, если вы уже найдете человека или фирму, готового взять в аренду недвижимость и так же возьмете с него расписку. В этом случае у банка будут все основания выдать вам кредит. Само собой следует тщательно составить договора (этим займется банк, а ваше дело его проверить и согласиться – если все устраивает). Собрав эти два договора со стороны продавца и арендатора, вам будет спокойнее, влезая в этот бизнес. Для более безопасных сделок следует воспользоваться залогами – вы продавцу, а арендатор вам.

Это наиболее рутинный процесс, поиск арендатора и подходящей недвижимости. Их можно делегировать полностью или частично.

Как же найти арендатора?

В данном случае вы будете принимать заявки, и если предложение будет заманчивым, то их будет много. Ваша задача демонстрировать помещение, рассказывать о нем и отвечать на все вопросы потенциальных клиентов. Если вы сомневаетесь в своих силах, то вам стоит нанять риэлтора, который все сделает в лучшем свете. Однако если вы хотите сэкономить, то учитесь красноречиво рассказывать и завлекать клиентов.

Пару слов о риэлтерских агентствах, выбор такого помощника – это отдельная статья, однако основной критерий их выбора – это крупная фирма, наличие положительных отзывов и отсутствие предоплаты.

По поводу объявления об аренде, оно тоже должно быть убедительным и тут есть некоторые тонкости. Укажите как можно больше плюсов недвижимости. Размещать объявления можно в местных СМИ и на досках объявлений в интернете. Интернет полезен тем, что можно еще и поместить фотографии помещений.

При сдаче в арену помещений под коммерческие нужды, имейте в виду, что чем успешнее дело арендатора, тем дольше он может быть платежеспособным (при прочих равных условиях). Поэтому стоит задать вопросы по поводу того, сколько времени существует его дело и прочее.

Как и любое дело, связанное с денежным оборотом, аренда облагается налогом.

Про необходимость оплаты налогов рассказывать не будем, но знайте, что укрываться от налогообложения, особенно в случае, если ваш арендатор занимается бизнесом на территории вашего помещения, у вас не получится. Хотя бы, потому что ему нужно будет все отражать в своей бухгалтерии. Оплачивается налог в соответствующие органы, размер его равен 13 процентам.

И еще пару советов, для плавного ведения дел, советуем ввести по квартальную оплату аренды. В случае чего, вы можете неспешно найти другого арендатора.

Следуя вышеперечисленным советам, вы сможете неплохо заработать с уже имеющейся недвижимости, либо организовать свой бизнес на рынке аренды.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru