В каком состоянии ипотечный рынок в США

В каком состоянии ипотечный рынок в США? Вероятно, вы в новостях много слышали о том, в каком распрекрасном виде находится сектор недвижимости в США? Цены там растут рекордными темпами, продажи и закладки новых домов переписывают многолетние максимумы? Слышали? Но в действительно все ужасно.

Лучшей иллюстрацией этого станет объем ипотечных кредитов. Максимум за всю историю был на уровне в 14.8 трлн для всех видов ипотечных кредитов, в настоящий момент объем кредитов сократился на 11.6% до 13 трлн. Главное в это то, что сокращение продолжается квартал за кварталом. Это, разумеется не значит, что не берут кредиты. Берут, конечно, но просто объем погашений кредитов выше, чем объем новых получений или рефинансирования.

В исторической динамике это выглядит следующим образом

Данные по 1 квартал 2013. Здесь отмечу, что на жилую недвижимость приходится 10.7 трлн или 82%, на коммерческую около 2.2 трлн (19%) и совсем ничего на сельскохозяйственную (1%). Но сокращаются абсолютно все значимые категории, за исключением сельскохозяйственной, которая имеет нулевой вес.

Есть опережающие данные из балансовых показателей банков. Многие предполагают, что в текущем квартале ситуация нормализовалась? Отнюдь. К 20 июня 2013 от конца марта объем ипотечных кредитов на балансах коммерческих банков вырос ровно на нисколько. Вообще ничего. Нет никакого оживления, даже близко.

В структуре держателей больше всего приходится на федеральные ипотечные агентства, которые взяли львиную долю кредитов от обосравшихся в хлам частных трастовых агентств в 2008 году, что более, чем отлично видно на графике. Весь глубоко безнадежный мусор записали на государство федералов, а потом методично Беня начал все скупать.

Бен Бернанке, кстати, обещал низкие ипотечные ставки, причем настолько низкие, насколько это возможно. Такая брехня была едва ли не единственной реалистичной установкой для мотивации жульнического маневра по QE3.
Разумеется, ставки выросли. Причем растут рекордными темпами с 1994 года.

В более близком рассмотрении

В США обычно более 97% покупок недвижимости среднего и начального уровня (элитные не берем) производится за счет ипотеки.

А какого, извольте, черта растут продажи домов и цены?

Цены действительно на максимумах, но правда за счет высокой доли относительно дорогой недвижимости в диапазоне 250-350 тыс.
Композитный индекс цен на всю недвижимость растет, но до рекорда далеко. Но цены растут

К сожалению, бюро Census, влепило всем нам пожизненный бан на просмотр их сайта (не грузится с января),а работает стабильно разве что из США и других развитых стран. Но это не должно стать нам помехой, поэтому данные по завершенным строительствам и закладкам новых домов в сумме за последний год в тыс домов

Продажи новых домов растут

Но включив логику начального уровня станет понятно, что рост покупок обеспечивается за счет нескольких факторов.

• 1. Низкая затоваренность. Проще говоря, крайне низкий объем предложения недвижимости
  
• 2. По некоторым косвенным сведениям покупки обеспечиваются в основном ипотечными трастами с подачек ФРС (грубо говоря, манипулируя на фондовом рынке, решили и здесь посодействовать с манипуляциями) + покупки иностранцев за кэш. Типа, раз уж взялись отключать обратные связи, так лучше это сделать везде и сразу.
• 3. Спекулятивные покупки частных инвесторов за кэш с целью перепродажи в короткий срок.
• 4. Очень низкая база. По историческим меркам продажи и закладки новых домов на исторических минимумах и просто обязаны были скорректироваться немного вверх.
• 5. Вероятно, некие муниципальные проекты по расселению районов, что поддерживает высокие уровни закладок новых домов, но эта инфа требует проверки.

В общем и в целом Бернанке и компания сделали ключевую задачу. Если человек не мог купить дом по цене 230 тыс баксов с ипотечной ставкой в 3.5%? Не беда, пусть покупает дом за 270 тыс со ставкой в 4.6%, таким образом он его не купит никогда (спекуляции не в счет), а следовательно это очередной чудовищный удар по спросу на кредиты. Если человек не мог взять на прошлых условиях, то теперь тем более.

Но главное ведь СМИ, как заведенные говорят о восстановлении на рынке жилья, даже буме. Бен рад, что наконец цены растут и он может отчитаться об этом, банки рады, что залоги повысились в цене. Все рады, кроме населения. Но их, как известно, никто не спрашивает, т.к. у них свои задачи.