2025 год на московском рынке новостроек: предварительные итоги, сюрпризы и тренды

В целом, 2025 год стал вполне предсказуемым для первичного рынка.

Сбылись главные негативные прогнозы: спрос упал, снизилось число новостроек. И сегодня нехватка жилья продолжает накапливаться.

Ипотечный сектор тоже не принес неожиданностей. Никто не рассчитывал на быстрое снижение ключа, рыночные ставки остались на уровне заградительных (20-23%), а основным драйвером спроса выступила, как и ожидалось, семейная ипотека.

Несбывшиеся надежды

Между тем обвала ценников, на который рассчитывали покупатели, не случилось.

Цены на столичные новостройки не просто устояли, а выросли с января на 15-17%. Главная причина – снижение числа новых проектов, хотя удорожание материалов и рабочей силы тоже повлияло.

По мнению директора по развитию компании Plus Development Дмитрия Можарова, тенденция сохранится в ближайшем будущем.

«Рост цен на 15-20% к 2027 году – уже не предположение. В Москве, возможно, он будет еще значительнее,» – считает эксперт.

Неожиданный стимул

Осенью 2025 года произошло резкое оживление спроса на новостройки. По данным Plus Development, количество запросов только в октябре-ноябре оказалось таким же, как за весь третий квартал. И по итогам IV квартала мы ждем прирост не менее 25% относительно третьего. Причиной стало грядущее ужесточение условий программы семейной ипотеки.

С февраля 2026 года пара с детьми может взять только один льготный кредит, а не два, как сейчас – по одному на мать и отца. Одновременно активизировались слухи о введении разных ставок по семейной программе в зависимости от региона или количества детей. Появились справедливые опасения: что, если вместо 6% где-то будет 13%? Россиян беспокоит даже не сам рост переплаты по кредиту. Ежемесячный платеж будет в два раза больше.

В итоге семейные покупатели резко активизировались. В Москве есть объекты, где продажи с лета выросли на 80-100%.

«В этом особенность всех льготных госпрограмм: их могут изменить в любой момент в зависимости от возможностей и задач государства. Такой риск присутствует всегда. Вероятно, в 2026 году, когда доступ к льготам уже будет заметно ограничен, резких всплесков спроса ждать не стоит. Разве что появится новый фактор роста: сильное снижение ключевой ставки или какая-то особая льготная программа», – считает Дмитрий Можаров.

Кто и что покупал в Москве

Аналитики Plus Development изучили собственные сделки и общий объем предложения на столичном рынке (в «старой» Москве и ТиНАО), и выявили тренды спроса в 2025 году.

На объектах компании основной группой покупателей оставались люди в возрасте 35-44 лет. На них пришлось свыше 50% сделок. Наименее активными остаются люди 18-25 лет и те, кто старше 60-ти (до 9% совокупно).

В целом по массовому рынку самый популярный лот в 2025 году – квартира 40-45 кв. м. с кухней-гостиной и остеклением в пол. «Именно такие объекты продаются лучше всех, их выбирают порядка 65% покупателей. По нашим оценкам, они расходятся на 30% быстрее, чем более просторные квартиры. Стоимость квадратного метра в них тоже зачастую выше: в среднем – на 15-20%, если сравнивать с лотами площадью 60-70 кв. м.», – отмечает Дмитрий Можаров.

При этом, по данным Plus Development, около 70-75% квартир в столице в 2025 году покупают в ипотеку. Из них минимум две трети сделок проводят по семейной программе. Последний факт означает, что в 2026 году продолжится ускоренное вымывание семейных лотов с рынка.

«Не исключено, что уже во второй половине года начнется настоящая охота за просторными квартирами в качественных проектах. Вернее, «разумно просторными», в пределах 50-70 кв.м. Скорее всего, девелоперы будут учитывать это, планируя к выводу новые объекты. Соответственно, может случиться перераспределение квартирографии в пользу более крупных лотов», – говорит Дмитрий Можаров, директор по развитию компании Plus Development.