Драмы, ужасы и не только: распределили «оскары» на рынке новостроек по итогам 2025 года

Драма года

Помните печальный фильм о переплетении человеческих судеб «21 грамм»? Ну, а сектор новостроек, как и все остальные, некоторое время смотрел грустное кино под названием «21 процент». Именно такой была ключевая ставка ЦБ РФ в январе-мае 2025 года.

В итоге заградительные ставки по ипотеке практически устранили рыночные механизмы в массовом сегменте. Почти все пространство заняла семейная программа. На ее долю, по разным данным, пришлось около 70% выданных жилищных кредитов в 2025 г. Да, «ключ» в итоге снизился до 16%. Но и эта цифра остается запредельно высокой. А сама семейная ипотека стала настолько значимой, что любые ее корректировки способны вызвать панику на рынке. Что, кстати, и произошло.

Лучший фильм ужасов

В этой номинации уверенно победила эпопея «По семейке запретят все!».

Все началось летом 2025 года: пошли первые новости о том, что жители других регионов не смогут покупать жилье в Москве по семейной программе.

К осени паника оформилась в бурный рост сделок на столичном масс-маркете.

Конечно, запрета не ввели: речь шла о другом. Власти хотели внедрить схему «Покупаешь квартиру в Москве – сделай прописку». Но недопонимание в итоге привело в столицу отложенный спрос. Например, только на объектах Plus Development доля покупателей из регионов к ноябрю достигла 40%.

И, когда на смену разным новостям уже пришли факты – официальный запрет на оформление двух льготных ипотек в одной семье с февраля 2026 года – случился настоящий бум. Относительно III квартала прирост числа сделок в Москве в IV квартале составил 20-25%, уточняют в Plus Development.

Лучшие спецэффекты

С большим отрывом победил «эффект Долиной», о котором к концу 2025 года даже сделали статью на Википедии. Вторичке нанесли сокрушительный удар, когда стал понятен масштаб: много случаев, когда покупаешь квартиру у человека, он говорит, что его обманули, и суд возвращает ему недвижимость. Покупатель остается ни с чем.

«Кейс Долиной усугубил и без того, скажем так, патовую ситуацию на вторичном рынке. Сектор уже был непрозрачным, а громкое разбирательство бросило на него «дополнительную тень». Но выскажу не самое популярное мнение: если человек уже находится в процессе оформления сделки, он все равно в эту сделку войдет. И никакой эффект Долиной его не остановит, если есть желание купить именно эту квартиру. Да, он перестрахуется, будет собирать дополнительные справки, вести видеозапись и так далее. Но купит. А вот те, кто сомневались изначально, продолжат сомневаться. Для них эффект Долиной – просто лишнее подтверждение своей правоты. Думаю, эта история, которую так активно обсуждали в конце 2025 года, не окажет долгосрочного и глубокого влияния на депрессивный вторичный рынок» – говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Лучший монтаж

В Москве рост цен за 2025 год превзошел ожидания: массовые новостройки в среднем подорожали на 15-16%. Но этот рост вступил в противоречие с главным драйвером продаж: семейной ипотекой. Так, максимальная сумма кредита в столице – 12 млн рублей.

Ответом стала комбо-ипотека, которую сегодня предлагают уже практически все застройщики совместно с банками. Работает как монтажная склейка: 12 млн рублей берут под 6%, а остальную сумму – уже под рыночный процент. Продукт стал спасением для семей, которые мечтали о квартире в Москве. В 2026 году комбо-ипотека останется одним из самых востребованных продуктов.

Лучший оригинальный сценарий

Когда законодатели стали обсуждать введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке, к застройщикам пошли тысячи людей, которые до этого предпочитали хранить деньги на вкладах.

Задумка, действительно получилась оригинальная. Предлагали ввести разные ставки для регионов с разным уровнем доходов. Также была идея сделать дифференциацию по количеству детей: если один ребенок, то, например, ставка была бы уже 12%.

«Любое изменение льготной ставки в сторону увеличения – минус тысячи потенциальных покупателей. Даже рост на 2-3% способен сделать неподъемным ежемесячный платеж для многих. Логично, что такой сценарий испугал людей. В итоге осенью 2025 года мы еще и на этом фоне фиксировали активный переток денег со вкладов на первичный рынок», – говорит Екатерина Наливайко.

Впрочем, инициативу, которую анонсировали на конец минувшего года, так и не приняли. Теперь это потенциальный кандидат на «оскар» уже в 2026 году.