Подсчитали, стоило ли покупать квартиру в Москве при запредельной ключевой ставке, и работает ли выжидательная стратегия

Прошлое и будущее

Что же произошло с теми, кто решился взять квартиру в Москве, по рыночной ипотеке - скажем, в мае 2025 года?

Начнем с того, что цены с тех пор выросли сильно, на 20-35% и более – в зависимости от локации. На массовом рынке средняя стоимость квадратного метра в Москве весной прошлого года была примерно 352-354 тыс. рублей. А уже в начале текущего года в «старом» городе фиксируют все больше предложений по 500-700 тысяч рублей.

Только за январь 2026 года столичные новостройки прибавили 2-3%, и тренд продолжится из-за дефицита проектов, роста себестоимости, НДС и вымывания самых доступных лотов.

Ключевая ставка тем временем снизилась и пока остается на уровне 15,5%.

Экономия в цифрах

Допустим, наш покупатель, который решился на ипотечную сделку при «ключе» в 21%, идет в феврале на рефинансирование кредита под текущие ставки. Это уже даст заметную экономию на ежемесячном платеже, и не только.

При расчетах аналитики Plus Development использовали консервативную ставку 27% для весны 2025 года и 19-20% – для текущего периода.

Итак, весной прошлого года человек покупает квартиру в Москве площадью 45 кв. м. за 15 850 000 рублей. Он отдает первоначальный взнос в размере 30% и берет 11,1 млн рублей в кредит на 20 лет.

При ставке 27% ежемесячный платеж составил порядка 250 тыс. рублей. Но это не самое печальное: покупателю предстоит выплатить банку более 60 млн рублей за весь период, из которых переплата превысит 49 млн рублей.

И вот наступает февраль 2026 года. Цена купленной квартиры выросла: допустим, сегодня она стоит примерно 19-20 млн рублей (или гораздо больше). Но, кажется, это единственная хорошая новость.

Основной долг почти не изменился: из-за высокой ставки большая часть денег шла на погашение процентов. Так что те же 11 млн рублей наш покупатель решает рефинансировать уже под 19% на оставшиеся 19 лет и 3 месяца. И тут начинается самое интересное.

Новый ежемесячный платеж составит 180,5 тыс. рублей: уже на 60 тысяч меньше. Полная переплата тоже резко снизится и будет примерно 30,6 млн рублей. Экономия на переплате по сравнению с первоначальным кредитом составит порядка 18-19 млн рублей.

А теперь смотрим, что получается, если взять ту же квартиру сейчас, в феврале 2026 года. Для покупки «с нуля» берем усредненную ставку 20,5% (ставка рефинансирования зачастую ниже, особенно если клиент на хорошем счету у банков).

Стоимость аналогичного лота – 19 800 000 рублей. Первоначальный взнос – 30%, в кредит оформляем 13 860 000 рублей на 20 лет.

Ежемесячный платеж будет порядка 241 000 рублей. Полная переплата – около 44 млн рублей. Таким образом, человек, который рискнул купить квартиру в Москве при ключевой ставке 21% и позже решился на рефинансирование, в приведенном примере имеет следующие преимущества:

1. Ежемесячный платеж ниже на 60-65 тыс. рублей, чем при покупке в феврале 2026 года.

2. На росте цены квартиры удалось «заработать» 4 млн рублей.

3. Даже с учетом рефинансирования (банки дают его с минимальными комиссиями 0,5-1%) общая экономия на переплате за весь срок – 12-14 млн рублей (по сравнению с тем, что было бы, если бы ту же квартиру купили сейчас за 19,8 млн под 20,5%).

«Выжидательная позиция практически никогда не окупалась на протяжении 25 лет – цены росли быстрее, чем падали ставки. А при текущем дефиците предложения и росте себестоимости тренд на удорожание новостроек в 2026 году сохранится. В итоге получается, что период запредельного «ключа» оказался одним из самых удачных для покупки новостройки в последние годы: пугающие 21% были временной болью, которую перекрыло мощное удорожание недвижимости и постепенное смягчение монетарной политики. Вероятно, все, кто могут, но сегодня сознательно откладывают покупку квартиры в Москве – например, из-за стремления накопить большой первоначальный взнос – столкнутся с теми же проблемами, что их предшественники. Жилье еще сильнее подорожает, предполагаемые выгоды от большого ПВ сойдут на нет. Оптимальное время для входа в сделку в 2026 году – весна, дальше цены начнут расти по экспоненте, по мере снижения ключевой ставки и роста популярности рыночной ипотеки», – считает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.