Прогнозы на II полугодие 2026 г. для столичного рынка новостроек: метод исключения

Снижение «ключа» до комфортных значений

Быстрого возврата к мягкой денежно-кредитной политике не будет. Даже если ЦБ продолжит постепенное снижение, к декабрю 2026 года ключевая ставка может остаться в диапазоне 13-14%.

«Для массового покупателя рыночная ипотека становится по-настоящему рабочим инструментом только при ставке около 12% и ниже. Застройщикам, чтобы «выдохнуть» от бремени проектного финансирования, нужно еще меньше: 10%. Но если бизнес хоть как-то выживает, то покупателям совсем тяжело. Сегодня ежемесячный платеж по кредиту на типовую двухкомнатную квартиру в массовом сегменте Москвы превышает психологически комфортный уровень для большинства семей с доходом до 250-300 тыс. руб. в месяц. Поэтому во втором полугодии именно высокие ставки останутся главным ограничителем спроса», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Обвал цен на новостройки в Москве

Сценарий резкого падения цен можно смело исключать – несмотря на сдержанный спрос. Куда более вероятно локальное снижение в отдельных районах или проектах. Также застройщики могут начать еще активнее работать со скидками. Но в целом по рынку Москвы стоимость квадратного метра продолжит расти. Правда, с некоторыми оговорками.

«В первом полугодии цены на новостройки в столице фактически топтались на месте, особенно если сравнивать с заметным удорожанием в 2025 году. Тогда за 12 месяцев столичные новостройки в среднем прибавили 25%. Но второе полугодие, вероятно, будет чуть более динамичным: рыночная ипотека потихоньку становится доступнее, застройщики все активнее предлагают субсидированные программы, плюс придет традиционное оживление спроса после сезона летних отпусков. Напомню также про «внесезонные» факторы: финансовые модели, заложенные в проектном финансировании, и растущая себестоимость строительства не позволят девелоперам снизить ценники или остановить поступательное удорожание жилья в Москве», - объясняет Екатерина Наливайко.

В Plus Development считают, что к началу 2027 года стоимость квадратного метра в московских новостройках в среднем прибавит 10% относительно января 2026 года.

Большой бум или великий спад

Ни того, ни другого во втором полугодии 2026 г. не будет, считают в Plus Development. Все это уже случилось. Так, 2025 год принес ажиотажный спрос осенью и зимой, перед введением ограничений по семейной программе. В феврале-марте 2026 г. последовал значительный (но ожидаемый) спад: относительно пиковых показателей декабря сделки просели на 40-50%. А теперь траектория просто выравнивается.

«Пока рынок сильно охлажден. Ажиотажный спрос третьего и четвертого кварталов прошлого года фактически «выбрал» спрос текущих периодов. Это особенно ярко проявилось в июне, когда многие девелоперы ждали хотя бы краткосрочного всплеска продаж. Его могли сгенерировать семьи с одним ребенком: для них ставка по семейной программе уже с июля может вырасти с 6% до 10-12%, если введут дифференциацию. Но всплеск не случился. Соответственно, не будет и «великого июльского спада», затишье просто продолжится», - говорит Екатерина Наливайко.

В Plus Development считают, что второе полугодие 2026 года станет периодом окончательного отрезвления для рынка. Искусственные драйверы спроса исчерпывают себя, ставки остаются высокими, покупатели – все более избирательными. К тому же, на фоне ослабления льготных программ заметно усиливается переток спроса на вторичку.

«Так что в последующие 6 месяцев 2026 года девелоперы будут бороться за реального клиента, в том числе сами с собой: например, когда готовые очереди ЖК конкурируют со строящимися. Дисконт и скорость заселения, которые предлагает вторичный рынок, нужно будет «перебивать» сильными инструментами: субсидированными ставками, рассрочкой, трейд-ин. Иными словами, теперь за свое место на рынке все будут сражаться рыночными методами: как было до расцвета льготных историй», - полагает Екатерина Наливайко.

А еще, по ее мнению, из-за возврата отрасли к рыночным механикам вторичный рынок скоро заметнее подтянется по ценам к первичке, разрыв будет сокращаться. Это тоже верный признак оздоровления: вторичка не должна быть дешевле новостроек на 30% и более, как было в период расцвета массовой льготной ипотеки.

Анна Филатова, Консорциум PR-стиль х Promotion Realty

Website: https://pr-stil.ru/