Шторм, штиль или переменная облачность: 3 сценария для рынка офисной недвижимости на 2026 год

Из-за постепенного снижения «ключа» девелоперский рынок, возможно, начнет оживать. Процесс будет медленным и нарастающим по мере приближения ставки к уровню 15%, а потом, возможно, и к оптимистичному показателю в 12%. Но все это, скорее всего, произойдет не раньше конца года.

Затем бизнесу потребуется время на одобрение кредитов и запуск ранее замороженных проектов. Новые также будут анонсировать, но в основном те, что не требуют крупного банковского финансирования. Вывод проектов с большой долей заемных средств эксперты ожидают к концу 2026 — началу 2027-го.

В этом случае на рынке сохранится текущая расстановка сил: дефицит качественных предложений в центре города, высокий интерес к офисам до 300 м² с отделкой и на фоне этого — сравнительно небольшое количество сделок из-за крайне ограниченного выбора.

Снижение ставки также оживит интерес частных инвесторов к небольшим лотам, что станет дополнительным фактором, поддерживающим этот сегмент рынка.

Негативный сценарий: проверка на устойчивость

Он может реализоваться при двух условиях:

- если снижение ключевой ставки остановится или она снова пойдет вверх;

- если геополитическая обстановка обострится, что вызовет новый сбой логистических цепочек, отток инвесторов, арендаторов и рабочей силы из дружественных стран.

Такой год станет проверкой на прочность для всех участников девелоперского рынка. Им придется бросить силы на завершение текущих проектов. Критически важны будут финансовая «подушка», долгосрочные договоры с проверенными подрядчиками, наличие складских резервов по материалам и оборудованию для строящихся объектов.

«Все же мы не ожидаем столь критичного ухудшения, — говорит Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group. — Российский бизнес закален кризисами, и опытные компании, выстоявшие в предыдущие годы, продолжат работать».

При любом из двух перечисленных сценариев еще больше, чем сейчас, вырастет роль взаимодействия с партнерами. В эпоху дорогих кредитов устойчивость девелоперов будет напрямую зависеть от активной работы с брокерами и инвесторами, ведь скорость продажи лотов — равно быстрое пополнение оборотных средств.

Позитивный сценарий: быстрое потепление

И хотя сейчас он кажется маловероятным, стоит помнить: многие перемены в прошлые годы происходили резко. Поэтому и этот вариант не стоит исключать.

Он опирается на быстрое снижение ключевой ставки до 12%, а в идеале — до 10%. Это подтолкнет к ускоренному возвращению отложенного спроса со стороны конечных пользователей, рассматривающих коммерческую ипотеку. Вырастет и инвестиционная активность — значительная часть средств перейдет с депозитов в недвижимость. Причина в том, что ставки перестанут конкурировать с доходностью от аренды, а по надежности недвижимость, в том числе офисная, и сейчас выигрывает у вкладов.

«Впрочем, позитивный сценарий принесет не только рост спроса, но и усиление конкуренции, — отмечает Марина Гостева. — Доступность кредитов и сохраняющийся дефицит качественных объектов могут привлечь новых игроков, в том числе в сегмент редевелопмента. А значит, действующим девелоперам стоит продолжать работать над укреплением доверия к бренду, чтобы клиенты выбирали проекты «по имени» и репутации».

Независимо от того, какой сценарий реализуется, эксперты West Wind Group полагают, что быстро затормозить инфляцию вряд ли получится, да и стоимость рабочей силы будет повышаться. Соответственно, себестоимость редевелопмента продолжит расти, а вслед за ней — ставки аренды и цены продажи.

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по сдаче объектов в аренду. Среди реализованных проектов West Wind Group — бизнес-центры класса В+ Arkenston, Crosswall, Sugar Factory. Их отличительная черта — реисторизм, сочетание «прошлого и будущего». В зданиях сохранен исторический дух и при этом создан эксклюзивный дизайн интерьеров в соответствии с современными тенденциями офисного рынка.

Сейчас компания проводит редевелопмент двух объектов. Это особняк XIX века в Хохловском переулке — здесь откроется бизнес-центр «Нега» в русском стиле, а также бывший промышленный комплекс на Сущевском валу — его превратят в авангардный бизнес-центр «ВАРСТ».