В Москве представили свежую аналитику рынка редевелопмента и подсчитали, как инвесторам сохранить до 60 млн рублей

Значительную часть конференции посвятили обзору рынка небольших коммерческих зданий под редевелопмент в ЦАО и за его пределами.

Портрет рынка: ценность редевелопмента растет в 2026 году

Как уточнила коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина, в центральном округе Москвы сегодня преобладают компактные объекты площадью 500-3000 м² с высотой потолков 2,5-4,5 м. После модернизации они, как правило, используются под камерные бизнес‑центры, офисы «для себя», арендный бизнес, гостиницы и стрит-ритейл. Среди покупателей лотов в зданиях после редевелопмента преобладают финансовые организации, госструктуры и компании на госконтрактах, юридические и консалтинговые фирмы, клиники премиум-сегмента и другие B2B-компании.

За пределами ЦАО, по данным West Wind Group, чаще всего встречаются более крупные объекты — площадью свыше 5 000 м². Среди них — бывшие АТС, НИИ, промышленные здания. До реновации они используются под офисы низкого класса, производственные площадки для легкой промышленности, склады. Офисы в обновленных зданиях покупают госструктуры второго уровня, компании из стран Азии, IT-компании, представители креативных индустрий.

«Если сравнивать с новым строительством, редевелопмент небольших зданий позволяет быстрее вывести продукт на рынок и сразу предложить его с готовой отделкой. В то же время новые бизнес‑центры обычно передаются пользователям в состоянии shell&core, поэтому требуют дополнительных вложений и времени на запуск бизнеса. При этом исторический фонд в центральных районах ограничен, а программы КРТ и МПТ постепенно смещают развитие офисного рынка в новые кластеры. Все это еще больше повышает ценность зданий под редевелопмент, расположенных в центре», — прокомментировала Елизавета Ильюхина.

Цифры для инвесторов: экономика меняется

В компании сделали сравнительные расчеты: проанализировали окупаемость инвестиций в объектах редевелопмента (на примере БЦ «Нега») в ЦАО и в новых бизнес-центрах за его пределами. При сопоставимой площади (около 283 м²) и уровне доходов (16,5-17,4 млн рублей NOI в год) покупка офиса в историческом здании требует меньших вложений: порядка 183,7 млн рублей против 201,1 млн.

Доходность лотов в сравниваемых объектах близка: около 9% для зданий после редевелопмента против 8,66% для новых бизнес‑центров, при этом срок окупаемости в первом случае короче.

Но главное — наличие готовой отделки резко меняет экономику для инвесторов при сопоставимых характеристиках объектов и доходности.

В новом БЦ требуются дополнительные затраты на ремонт — порядка 28,3 млн рублей для условного офиса в 283 м². При этом доход от аренды начинает поступать значительно позже: срок строительства заметно превышает сроки редевелопмента, а из‑за отсутствия отделки лоты не готовы к приему арендаторов.

По расчетам West Wind Group, для указанного офиса площадью 283 м2 совокупная упущенная выгода, связанная с отсутствием арендного потока в течение 4 лет до ввода в эксплуатацию строящегося БЦ, в этом сценарии составляет около 59,4 млн рублей.

Новый проект в центре столицы

Отдельный блок на мероприятии посвятили новому проекту компании West Wind Group в центре столицы: это здание общей площадью около 6 700 м² по адресу Большой Кисельный переулок, 17/15, стр. 1. Генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев сообщил, что в ходе редевелопмента планируется сохранить историческую идентичность и архитектурные детали фасада. В объекте предусмотрены офисные площади, ритейл и помещения общепита. Вывод проекта на рынок запланирован на первый квартал 2027 года.

«Почти по каждому объекту, который мы рассматриваем для редевелопмента в центре, проектировщики предлагают вариант сноса и нового строительства — как более простой и выгодный сценарий. С точки зрения финансовой модели этот путь действительно выглядит наиболее очевидным. Но для нас принципиально сохранить характер здания и, как следствие, облик города. Поэтому мы выбираем бережное отношение к историческим элементам и интегрируем бизнес-центры в сложившуюся застройку. Такой же подход применим и в новом проекте на Лубянке», — подчеркнул Константин Мартынычев.

О мероприятии

На пресс-конференции «Альтернатива «стеклу и бетону»: рынок небольших зданий под редевелопмент в разных районах Москвы» присутствовали представители более 20 деловых СМИ: Forbes, «РБК,» «Интерфакс», «БФМ», «Строительная газета», «Ведомости. Город», «Дайджест недвижимости», «Мир квартир» и других изданий.

Для гостей состоялось театрализованное представление и экскурсия по бизнес‑центру «Нега» — бывшему особняку семьи Кувшиновых, в котором завершается капитальный ремонт.

Четырехэтажное здание 1899 года постройки в Хохловском переулке, 13, стр. 1 после редевелопмента будет соответствовать классу B+. Общая площадь — 3 127 м², в структуре предложения — офисы смешанной планировки (open space и кабинеты) с готовым ремонтом площадью от 191 до 313 м². Фасад будет выполнен в неоклассическом стиле, а интерьеры оформлены в неорусском стиле — с ручной росписью, мозаикой из опалового цветного стекла, отсылками к изразцам старинных печей. Объект прошел сертификацию по системе «Клевер» с уровнем «Золото», сообщила Марина Гостева, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по сдаче объектов в аренду. Среди уже завершенных проектов — бизнес‑центры класса B+ Arkenston, Crosswall, Sugar Factory, в которых историческая архитектура сочетается с современными инженерными решениями и актуальным дизайном.

Сейчас компания реализует три проекта редевелопмента в центральных районах Москвы. Это особняк XIX века в Хохловском переулке — здесь откроется бизнес-центр «Нега» в русском стиле, бывший промышленный комплекс на Сущевском валу — его превратят в авангардный бизнес-центр «ВАРСТ» и здание бывшего доходного дома И.С. Романова в Большом Кисельном переулке, рядом станцией метро «Лубянка». Кроме того, West Wind Group планирует преобразовать комплекс бывшей автоматической телефонной станции у метро «Тушинская» в современный технопарк.